Investir dans l'immobilier en nue-propriété

L’investissement immobilier peut se réaliser de différentes manières :

• En direct (achat d’un logement),
• Par le biais d’une société réunissant quelques investisseurs pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers (SCI),
• Par le biais d’une structure réunissant un grand nombre d’investisseurs pour investir dans un parc immobilier diversifié (SCPI),
• En démembrement de propriété : focalisons-nous sur cette solution.

Le démembrement de propriété sur un logement consiste à distinguer certains aspects de la propriété entre différentes personnes :

• L’une d’entre elles peut utiliser le bien et bénéficier de ses revenus : il s’agit de l’usufruit. Il peut être viager (il dure alors jusqu’au décès de l’usufruitier) ou temporaire (durée limitée dans le temps)
• Le nu-propriétaire ne peut pas utiliser le bien ni percevoir ses revenus, mais a le droit de céder le bien (vente, donation) et prend les décisions importantes sur celui-ci (hypothèque, mise en location commerciale…).

Au décès de l’usufruitier (ou à la fin de la période de démembrement temporaire), le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire, et l’usufruitier perd tout droit sur le bien. L’usufruit ne revient donc pas à ses héritiers, sauf s’ils sont les nus propriétaires. Au contraire, lorsque le nu-propriétaire décède, son droit revient à ses héritiers.

Acheter la nue-propriété d’un logement

L’acquisition de la nue-propriété d’un logement mis en location consiste à devenir nu-propriétaire de ce dernier, avec les prérogatives et contraintes qui y sont attachées :

• Vous ne recevez aucun loyer pendant la période de démembrement
• Vous ne payez aucune taxe liée à ce bien
• Vous ne gérez pas le bien pendant la période de démembrement
• Si vous êtes soumis à l’ISF, vous n’intégrez pas le bien dans le calcul de son assiette
• Vous pouvez financer à crédit votre acquisition et ainsi déduire les intérêts d’emprunt d’éventuels revenus fonciers perçus sur d’autres biens

Avantage de l’acquisition en nue-propriété : en contrepartie d’une propriété « virtuelle » pendant 15 à 20 ans, vous payez votre bien moins cher qu’en pleine-propriété.

Si vous réalisez l’acquisition de la nue-propriété par un promoteur spécialisé dans le domaine, la valeur du bien, neuf, est en général de 50% ou 60% de sa valeur du bien en pleine-propriété.

L’usufruit peut cependant être valorisé en fonction de l’article 669 du Code Général des Impôts (usufruit fiscal) ou pour sa valeur économique (que nous ne développerons pas ici).

Que se passe-t-il au terme de la période de démembrement ?

Au terme de la période de démembrement, vous devenez pleinement propriétaire de votre bien avec une double plus-value :

• L’usufruit rejoint la nue-propriété en franchise fiscale : la valeur de votre bien est donc évaluée en pleine-propriété sans frais supplémentaire (les 40-50% initiaux non payés vous reviennent « gratuitement »).
• Dès lors que le prix d’acquisition n’était pas trop élevé (en cas d’acquisition dans le neuf notamment), vous bénéficiez également de la plus-value réalisée par le bien pendant la période de démembrement.

Devenant propriétaire du bien, vous pouvez alors l’habiter, le vendre ou encore le louer et ainsi disposer d’un revenu complémentaire.

Il vous est possible de recourir par des intermédiaires spécialisés dans ce domaine : l’usufruitier est alors un organisme, bailleur social, qui se chargera de la gestion locative du bien et de sa remise à neuf au terme du démembrement. En contrepartie, il recevra les loyers et paiera les impôts attachés au bien.

Vous pouvez également réaliser une telle opération immobilière à titre privé. Par exemple, vous investissez dans la nue-propriété d’un bien et votre enfant, détaché du foyer fiscal, dans l’usufruit. Ou encore, vous donnez l’usufruit d’un bien à votre enfant… A ce titre, pendant la période de démembrement choisie, votre enfant recevra un revenu complémentaire et vous vous affranchirez du paiement de l’ISF sur ce bien… Les opérations peuvent être très diverses, et peuvent répondre à de nombreux objectifs patrimoniaux.

La nue-propriété peut donc un excellent outil d’optimisation patrimoniale, dès lors qu’il répond aux contraintes et objectifs de l’investisseur.