Investissement immobilier: Qu'appelle-t-on une opération blanche?

Quels sont les frais et charges à prendre en compte?

Pour effectuer une opération blanche dans le cadre d'un investissement locatif, il convient d’emprunter la totalité de l’investissement, sans aucun apport. Il n’y a donc aucun effort de capital de départ. Cette "totalité" englobe l’achat, les frais d’agence, les frais de notaire et les travaux éventuels, que l’investisseur devra donc prendre en compte dans son calcul. Ensuite, pour que l’opération soit complètement "blanche", les remboursements de cet emprunt (mensualité du prêt, mais aussi assurance du prêt et frais bancaires) devront être à 100% couverts par le montant des loyers.

Afin de réaliser une opération blanche, l’investisseur devra donc, pour faire ses calculs, tenir compte:

- des loyers,
- des charges,
- des frais d’agence s’il y en a,
- des travaux courants à sa charge,
- des éventuelles vacances locatives,
- des frais d’assurance du bien,
- des impôts fonciers,
- des impôts sur le revenu.

En effet, ces mensualités complètes doivent être bien considérées par l’investisseur et déduites des loyers.

Réussir son opération blanche

Pour bien réussir son opération blanche, il faut donc "jouer" sur tous les leviers possibles, en cumulant plusieurs éléments qui peuvent peser du bon côté dans la balance.

L’investisseur pourra tout d’abord négocier au maximum le bien. Pour ce faire, il conviendra de trouver un vendeur plus pressé par exemple ou un bien avec travaux. Dans ce dernier cas, le fait d’acheter moins cher, mais avec des travaux, permettra aussi de faire diminuer les frais de notaire à l’achat, chose non négligeable dans le cadre d’une opération blanche,

L’investisseur pourra trouver des astuces pour louer son bien un peu plus cher. Ici, il conviendra de miser sur un bien rénové, une jolie décoration, un emplacement géographique idéal, etc. Ce qui permettra aussi de se démarquer de la concurrence et d’éviter les vacances locatives,

Il conviendra aussi de penser à un bien loué en meublé, afin de louer ici encore plus cher d’une part, mais aussi de bénéficier du statut LMNP pour bénéficier de véritables avantages fiscaux,

Si possible, il faudra éviter de passer par une agence afin d’économiser les frais d’agence à l’achat. L’investisseur pourra aussi jouer sur la négociation du prêt auprès de la banque.

Des atouts mais aussi des risques

L’avantage de l’opération blanche est donc de ne sortir aucun euro de sa poche, et de se retrouver propriétaire au bout de plusieurs années. Cela constitue ainsi un vrai "plus" de l’immobilier, contrairement à d’autres placements. En effet, la banque sert de véritable levier pour s’enrichir avec un effort d’épargne qui est nul, tout comme le capital de départ.

Il convient tout de même de nuancer cela. Il n’est pas toujours possible de réaliser des opérations blanches. En effet, cela dépend grandement du prix d’achat du bien. Investir dans un bien qui ne s’autofinance pas n’est d'ailleurs pas forcément un mauvais investissement: tout dépend de votre stratégie, de la plus-value potentielle, de l’effort d’épargne s’il y a et du rendement engendré par le bien.

Enfin, il faut toujours anticiper un scénario dans lequel il y a de la vacance locative. Autrement dit, que se passe-t-il si vous ne trouvez pas ou plus de locataire? Aurez-vous alors les moyens de payer les mensualités de crédit? Ce sont des questions à se poser avant de se lancer.

Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com