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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 14 novembre 2017 à 12h15

Investissement locatif : mode d'emploi pour le calcul du loyer Pinel


Didier Vitet

Biographie Didier Vitet est le créateur de la société Medicis Patrimoine. Depuis plus de 20 ans, il évolue dans le secteur de l'immobilier neuf. Afin d'aider les futurs acquéreurs, il a créé le site www.medicis-patrimoine.com pour rassembler l'offre de plus de 50 promoteurs nationaux et régionaux afin de facil ...Lire la suite

Dispositif de défiscalisation phare sur le marché immobilier, la loi Pinel permet au particulier d’investir dans la pierre tout en réduisant ses impôts. En échange, il a obligation de respecter certaines conditions liées à la location.

Dispositif de défiscalisation phare sur le marché immobilier, la loi Pinel permet au particulier d’investir dans la pierre tout en réduisant ses impôts. En échange, il a obligation de respecter certaines conditions liées à la location : ressources du locataire et plafonds de loyer sont les deux principales.

Ces plafonds sont revalorisés chaque année en fonction de la situation géographique du bien. Le loyer Pinel appelle donc un calcul qui lui est propre pour respecter le cadre fixé.

Les éléments à prendre en compte pour calculer le loyer Pinel

Avant tout de chose, un particulier qui assure la gestion locative de son investissement lui-même doit connaître les éléments à intégrer pour fixer son loyer Pinel. Ils sont au nombre de trois : - Le plafond de loyer à respecter en fonction de la situation géographique du bien - La surface du bien - Le coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur

Pour calculer le loyer Pinel, il faut donc appliquer le coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + (19 / surface utile).

Le résultat obtenu est arrondi à la décimale la plus proche et ne peut en aucun cas dépasser 1,2. Si cette valeur est supérieure, le coefficient multiplicateur est ramené à 1,2.

Le plafond du loyer Pinel à respecter

Nous le disions, un plafond de loyer au m² doit également être pris en compte en fonction de la zone géographique du bien. Ce dernier est de : - 16,83€/m² en zone Abis - 12,50€/m² en zone A - 10,07€/m² en zone B1 - 8,75€/m² en zone B2

On applique ensuite la formule de calcul du loyer Pinel, à savoir : plafond x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile.

Prenons le cas d’un logement de 60m² acquis en loi Pinel en zone A. Le calcul serait : 12,50€ x (0,7 + 19 / 60) = 12,71€ / m2. Le logement pourra donc être loué 12,71 x 60 soit 762,6€/mois. Bon à savoir : ce loyer s’entend hors charges.

Attention : certaines zones soumises à une dérogation préfectorale ont un plafond de prix de location au m2 différentes : il convient donc de s’assurer, AVANT l’intégration du premier locataire, si le montant usuel n’est pas amendé par une éventuelle dérogation.

Quelle surface utile prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel ?

Pour déterminer le loyer à appliquer, un investisseur doit prendre en compte la surface utile d’un bien. Il s’agit de la partie habitable, à savoir celle donnée à titre d’habitation présentant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. Pour l’obtenir, il faut déduire les murs, les cloisons, les portes, les marches, les escaliers, les fenêtres, l’embrasure des portes… de la superficie du bien.

La surface des annexes (balcon, terrasse et/ou loggia) divisée par deux est également à prendre en compte. La superficie des annexes intégrée dans le calcul du loyer Pinel ne peut excéder 8m². Attention : cas des appartements en RDC / RDJ (cf paragraphe 340 de ce lien)

Dans quel cas augmenter un loyer Pinel ?

Le propriétaire-bailleur est en droit d’augmenter le loyer lorsque l’indice de référence est en hausse. Il devra alors répercuter cette augmentation annuellement ou à la date mentionnée dans le contrat de location initial. Et évidemment il devra le baisser si l’indice de référence des loyers diminue.

Bon à savoir : l’investisseur peut faire le choix de louer son logement à un prix inférieur à celui obtenu après calcul du loyer Pinel.

Didier Vitet - ©2017 LaVieImmo
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  • 0 Reco 15/11/2017 à 18:58 par marc19

    A proscrire absolument dans les zones B2 qui ont obtenues une dérogation, on vous vend des apparts neufs à 3500 € le m2 alors que l'ancien se touche à 1250 le m2 en moyenne .
    Le calcul est vite fait..........! même en défiscalisant .


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