L'acte d'achat, point de départ de l'investissement immobilier

La signature de l’acte authentique d’achat dans le cadre d’un investissement immobilier est souvent perçue comme un aboutissement. On le comprend aisément tant le parcours de la prise d’option sur un lot à la signature définitive peut relever du "parcours du combattant". En réalité, la signature chez le notaire est le début d’une histoire qui va se raconter sur une quinzaine, voire une vingtaine d’années, puisque l’immobilier est un investissement de long terme.

C’est sur la base d’une analyse de la situation patrimoniale de son client que le conseiller en gestion de patrimoine a pu détecter et formaliser ses motivations et objectifs à un moment précis. Le résultat de cette analyse se traduit - dans le cas qui nous concerne - par la préconisation d’un investissement immobilier. Celle-ci s’appuie d’une part, sur une adéquation de la solution proposée avec la situation du client (préparation à la retraite, fiscalité, diversification des actifs etc.), et d’autre part, sur une anticipation de marché.

L’anticipation repose aujourd’hui sur le décalage entre l’offre et la demande d’immobilier en France, qui se traduit par un déficit chronique de logement. On anticipe donc une valorisation du bien et une plus-value sur le long terme. Le terme envisagé ici est a minima d’une quinzaine d’année.

L’actif va ainsi être géré pendant une période longue. Cette gestion se décline pour le conseiller et son client de différentes manières. La question de la gestion locative est bien sûr primordiale. En l’espèce, mieux vaut aujourd’hui s’adresser à un professionnel – administrateur de biens – tant la réglementation est devenue complexe. La question de la fiscalité vient souvent en deuxième position. La matière est tout aussi complexe et il appartient au conseiller de l’aider dans les méandres des démarches fiscales.

Il ne faut pas perdre de vue deux points essentiels concernant le suivi du conseil et la gestion d’un actif immobilier.

Le premier : gérer de manière prudente la trésorerie et par conséquent anticiper les charges d’entretien. Certes, l’immobilier de défiscalisation est souvent vendu neuf ce qui implique peu de charges d’entretien au cours des dix premières années. Pour autant, ces charges existent doivent être programmées.

Le second : examiner de façon régulière la situation du client et ses objectifs afin de s’assurer que l’investissement enclenché correspond toujours à ses aspirations.

Un investisseur confie des fonds à son conseiller en contrepartie d’une promesse : celle d’un investissement rentable sur la durée. La notion de rentabilité doit pouvoir être chiffrée à tout instant de manière professionnelle et exhaustive. L’investisseur doit pouvoir savoir, compte tenu de la totalité des flux engendrés par l’opération, et compte tenu d’un prix probable de revente (net après impôt), s’il est opportun d’arbitrer cet actif ou pas en fonction de sa situation nouvelle. C’est là tout le travail d’un conseiller en gestion de patrimoine qui entend suivre son client dans la durée.