L'activité non conforme à la clause de destination du bail commercial peut entraîner la perte du bail

Une décision récente de la Cour de Cassation (Cass. 3ème Civ. 22 septembre 2016 n°15-18456) précise que l’activité mentionnée au Registre du Commerce et des Sociétés doit être identique à celle exercée dans les lieux loués, à défaut de quoi le preneur ne peut prétendre au renouvellement de son bail, même si le bailleur ne l’a pas mis en demeure de régulariser la situation.

Pour bénéficier du droit au renouvellement, le locataire titulaire d’un bail commercial doit être régulièrement immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers pour l’adresse à laquelle il exploite le fonds.

Ce principe a été tiré de l’article L.145-1 I du Code de commerce qui prévoit que les dispositions statutaires des baux commerciaux s’appliquent aux baux des immeubles dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que celui-ci appartienne à un commerçant ou à une société.

La jurisprudence a toujours exigé que l’immatriculation d’une société soit effective à la date de délivrance du congé ou à la date de la signification de la demande de renouvellement pour que son auteur puisse bénéficier du renouvellement du bail commercial (Cass. 3ème Civ. 18 mai 2005 n°04¬11985).

Le fonds qui fait l’objet d’une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés doit être le même que celui qui est exploité dans les lieux loués.

Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation, le locataire qui avait sollicité le renouvellement de son bail s’était vu opposer un refus avec offre d’une indemnité d’éviction. Puis finalement, le bailleur a assigné le locataire en résolution du bail et en déchéance du droit à indemnité d’éviction, faute pour le locataire d’être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés pour l’activité réellement exercée dans les lieux.

Le locataire est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés pour l’activité de VENTE D’OBJETS D’ART, BOIS SCULPTES, MINIATURES ET IVOIRES, alors que l’activité exercée dans les lieux était celle de VENTE D’OBJETS TOURISTIQUES BANALS.

Cette différence n’avait pas été jugée suffisamment grave par les juges du fond qui avaient rejeté la demande du bailleur.

La Cour de Cassation a cassé la décision en relevant que la dénégation du statut des baux commerciaux n’avait pas à être précédée d’une mise en demeure, et que le preneur qui était immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés au titre d’une activité qu’il n’exerçait pas réellement ne pouvait obtenir le bénéfice du renouvellement du bail.

Les commerçants et sociétés commerciales doivent donc être particulièrement vigilants au fait que l’activité mentionnée dans leur extrait Kbis coïncide avec celle qui est exercée réellement dans les lieux.