L'investissement en résidence service

Investir dans une résidence de service consiste à acheter un lot dans une résidence proposant des services à ses utilisateurs. Il peut s’agir de résidences pour étudiants, de maisons de retraite ou d’établissements de soins de suite. L’investisseur loue ensuite son bien par bail commercial à un exploitant. Plusieurs avantages sont mis en avant pour promouvoir un tel investissement : un marché porteur, un certain niveau de sécurité et une fiscalité attrayante.

On entend souvent que les loyers sont "garantis par bail commercial". En réalité, la garantie des loyers se résume à la solidité financière de l’exploitant. Il n’y a donc aucune garantie et il convient ainsi de se livrer à une véritable analyse des comptes du gestionnaire exploitant. De même, certains marchés sont plus porteurs que d’autres. C’est notamment le cas des Ehpad ou des résidences pour étudiants. Sur ces deux marchés, le désengagement de l’État a engendré un manque en matière de logement.

Sur le plan fiscal, l’investisseur bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. On distingue la location meublée classique de celle bénéficiant de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. L’investisseur peut opter pour l’un ou l’autre de ces deux dispositifs.

Dans un cadre classique, le LMNP doit amortir son bien sur une durée d’environ 30 ans. Cet amortissement constitue une charge qui, cumulée avec les autres (les intérêts d’emprunt par exemple), rend les loyers très peu fiscalisés pendant de nombreuses années. L’investisseur peut opter pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Celle-ci est de 11% du prix de revient de l’appartement, étalée sur 9 ans. La réduction annuelle maximum est de 3 666 €. Enfin, le LMNP offre la possibilité de récupérer la TVA due à l’achat d’un immeuble neuf. Cela revient à payer son bien 16,66% moins cher. Pour cela, il faut d’une part que les loyers soient eux-mêmes soumis à TVA et d’autre part que le bien soit loué pendant au moins 20 ans.

L’investissement en résidence service s’adresse : - aux investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite à un horizon d’une dizaine ou quinzaine d’années, s’ils peuvent recourir au crédit ; - aux investisseurs qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires immédiatement, à condition bien sûr de financer l’investissement au comptant ; - et enfin, aux investisseurs qui souhaitent bénéficier d’une réduction d’impôt pendant 9 ans.

Pour autant, le marché des résidences services est très hétérogène. Mieux vaut se faire accompagner, aussi bien dans le choix du type d’investissement, du gestionnaire, que de la fiscalité et des obligations comptables qui en découlent.