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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 4 octobre 2019 à 09h00

La chambre d'hôte : l'alternative légale pour louer toute l'année


Lorène Derhy

Biographie Lorène DERHY, avocat inscrit au Barreau de Paris, est diplômée du Master 2 en droit immobilier et de la construction de l’université Paris Panthéon-Assas (promotion 2010), reconnu comme l’un des meilleurs diplômes universitaires en la matière. Après avoir été collaboratrice dans des cabinets spécial ...Lire la suite

Face à la réglementation stricte de la location meublée touristique et aux sanctions financières très lourde qui en découlent en cas d’infraction à la loi, la chambre d’hôte semble constituer une alternative légale idéale et simplifiée pour le propriétaire qui souhaite louer sa résidence principale toute l’année à une clientèle de passage sur une plateforme de type Airbnb. Aux termes de cet article, je vais vous exposer le régime juridique de l’activité de la location de la chambre d’hôte.

I. Qu’est-ce qu’une chambre d’hôte ?

L’article L 324-3 du Code de tourisme définit les chambres d’hôtes comme des chambres meublées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations.

II. Quelles sont les obligations qui incombent au loueur d’une chambre d’hôte ?

Avant de se lancer dans une telle activité, l’exploitant de la chambre d’hôte doit s’assurer être en mesure de pouvoir respecter plusieurs obligations qui lui incombent légalement, lesquelles sont répertoriées ci-après :

- la ou les chambres d'hôtes doivent être situées dans la maison ou l'appartement de l'habitant. À la différence des meublés de tourisme, le propriétaire réside nécessairement sur les lieux et doit accueillir ses hôtes personnellement

- l’exploitant doit offrir plusieurs prestations et au minimum le petit-déjeuner et la fourniture du linge de maison.

- le loueur ne pas louer plus de 5 chambres ni accueillir plus de 15 personnes en même temps ;

- la surface minimale réglementaire de chacune des chambres est de 9 m2 (hors sanitaires) et doit présenter une hauteur sous-plafond de 2,20 m. pour des raisons commerciales, les chambres de 12 m2 sont admises

- chacune des chambres doit donner accès directement ou indirectement à une salle d’eau et à une toilette

- elle doit être en conformité avec les réglementation sur l’hygiène, la sécurité incendie (installation d’un détecteur de fumée et de son entretien) et la salubrité

- le ménage doit être assuré quotidiennement sans frais supplémentaires

Parallèlement, le loueur de chambre d’hôtes à pour obligation de procéder au triple affichage des prix qu’il propose : - à l’extérieur de sa maison ou de son appartement ; - à l’intérieur, au lieu de réception des clients - dans chaque chambre

Il doit également remettre à la fin de son séjour, une facture détaillée à son client dès que le prix de la prestation est supérieur ou égal à 25 € ou sur sa demande. A ce titre, elle doit faire figurer en quantité et en prix de chaque prestation fournie et le total de la somme due. A défaut, il encourt une contravention de 3.000 € (Art. L131-5 du Code de la consommation).

Remarque : si l’habitant souhaite louer plus de 5 chambres et accueillir plus de 15 personnes, il devra se conformer à la réglementation des hôtels et des établissements recevant du public ainsi qu’à la réglementation en vigueur sur l’accessibilité aux personnes handicapées.

L’habitant peut, s’il le souhaite, proposer un repas à ses hôtes, un seul menu doit être proposé et il sera pris à la table familiale en présence de l’habitant. S’il propose des boissons alcoolisées, l’exploitant doit être titulaire d’une licence de restaurant ou de débit de boissons.

III. Quelles sont les démarches à effectuer pour créer une chambre d’hôte ?

Étape 1 : vérifier le règlement de copropriété si la résidence principale est un appartement

Si vous habitez dans une copropriété et que vous souhaitez mettre en location une chambre de votre appartement, il convient au préalable de vérifier que le règlement de copropriété de l’immeuble autorise une telle activité.

La location en meublé est souvent interdite ou limitée par le règlement de copropriété dans les immeubles d’habitation dès lors que ce type de location peut provoquer des nuisances du fait des changements fréquents de locataires et des allées et venues qui en découlent.

Toutefois, il convient de rappeler que : - toute restriction au droit d'user librement de son lot doit être justifiée par la destination de l’immeuble résultant des actes, de ses caractères ou de sa situation (Art. 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) et ; - les clauses limitatives des droits des copropriétaires doivent être interprétées restrictivement

C’est ainsi qu’en cas de contentieux, le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour rechercher si la destination de l’immeuble, au regard de sa situation, de son règlement de copropriété et de son standing, justifie ou non les restrictions imposées par le règlement de copropriété de manière concrète.

Autrement dit, le juge va se reporter en premier lieu à la destination de l’immeuble, telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, puis analysera les caractères particuliers de l’immeuble, comme à titre illustratif son standing. S’il estime que la clause n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble, il pourra alors la déclarer non écrite.

C’est ainsi que dans un arrêt du 25 avril 2006, n° 05-13.096, la Cour de cassation a confirmé que le règlement de copropriété peut prévoir que la location de chambres garnies soit interdite si elle engendre un va-et-vient incessant de personnes étrangères à l’immeuble, modifiant ainsi les conditions d’habitation.

Au contraire, dans un arrêt du 8 juin 2011, n° 10-15.891, la cour de cassation a reconnu que la location de chambres d’hôtes pouvait être admise si le règlement prévoit l’exercice de professions libérales au sein de l’immeuble, considérant que le va-et-vient des invités de l’hôte n’entraînait pas davantage de fréquentations que celles engendrées par la profession libérale. C'est ainsi qu’elle a confirmé que la cour d’appel avait décidé à bon droit qu’une telle clause devait être réputée non écrite en ce qu'elle restreignait les droits des copropriétaires sur leur parties privatives sans que cette restriction soit justifiée par la destination contractuelle de l’immeuble, laquelle autorisait l’exercice de professions libérales.

Ainsi, la lecture du règlement de copropriété est une étape extrêmement importante qu’il convient de ne pas négliger avant de se lancer dans une telle activité. L’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier est indispensable à ce stade dès lors que chaque cas mérite une étude particulière.

Etape 2 : la déclaration auprès de la mairie

L’article L324-4 du Code de tourisme impose que « Toute personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d'hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune du lieu de l'habitation concernée », sous peine d’une contravention de troisième classe R324-16 du code de tourisme.

Celle-ci peut se faire par voie électronique pour les communes qui ont opté pour la déclaration en ligne , lettre recommandée ou dépôt en mairie et doit faire l'objet d'un accusé de réception, en remplissant le forumlaire cerfa 13566-03 disponible sur le lien suivant https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/R17897 .

La déclaration précise l'identité du déclarant, l'identification du domicile de l'habitant, le nombre de chambres mises en location, le nombre maximal de personnes susceptibles d'être accueillies et la ou les périodes prévisionnelles de location (D324-15 du code de tourisme).

Tout changement concernant les informations fournies doit être déclaré.

Le maire adresse, une fois par an, la liste des chambres d’hôtes au préfet qui peut vérifier si les conditions d’hygiène sont respectées. Si une chambre d’hôtes n’est pas considérée comme un Établissement recevant du public (ERP), le maire peut toutefois demander un avis de la commission Sécurité.

Etape 3 : l’immatriculation au RCS

Il convient de distinguer deux situations selon que l’exploitant de la chambre d’hôte exerce cette activité à titre habituel ou en complément d’une activité indépendante ou salariée.

• Activité exercée à titre habituel Lorsque l'activité de chambres d'hôtes est exercée à titre habituel ou principal, elle constitue une activité commerciale et le loueur est tenu de s'inscrire au RCS et de s'immatriculer auprès du CFE de la chambre de commerce du lieu de situation de la location. Le critère habituel signifie que l’activité de location de chambre d’hôte est exercée par le propriétaire de manière répétitive durant toute l’année soit de manière constante soit de manière saisonnière. Lorsque l'activité est exercée par un exploitant agricole dans son exploitation, elle est considérée comme étant complémentaire de l'activité agricole, et les loueurs sont tenus de s'immatriculer auprès du CFE de la chambre d'agriculture. Si le loueur donne volontairement des informations inexactes, il encourt jusqu'à 4 500 € d'amende et 6 mois d'emprisonnement.

• Activité exercée en complément d'une activité indépendante ou salariée Si l'activité est exercée en complément d'une activité professionnelle habituelle déjà déclarée au RCS, l'ouverture d'un nouvel établissement est à déclarer à l'aide d'un formulaire P2 :

- auprès du CFE de la chambre d'agriculture lorsque l'activité de location de chambres d'hôtes est exercée par un exploitant agricole sur l'exploitation agricole, - auprès du CFE de la chambre de commerce et d'industrie du lieu de situation de la location dans les autres cas.

Si l'activité est exercée en complément d'une activité salariée, une déclaration de début d'activité non salariée (formulaire P0) doit être souscrite auprès du CFE de la chambre de commerce et d'industrie du lieu de situation de la location.

Étape 4 : l’affiliation à la sécurité sociale

Pour déterminer si l’exploitant doit s’affilier à la sécurité sociale, il convient de se reporter à ses revenus imposables provenant de son activité.

Lorsque le revenu imposable procuré par l'activité de chambres d'hôtes (y compris pour l'activité de table d'hôtes) dépasse 5 268 € (correspond à 13% du plafond annuel de la sécurité sociale en 2019), l’affiliation est obligatoire

En cas de revenu inférieur, il n'y a pas d'obligation d'affiliation. Le revenu généré par la location est alors soumis aux contributions sociales sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,20 %.

L'exploitant de chambres d'hôtes indépendant doit être affilié au régime social des travailleurs non salariés (TNS) au titre des assurances maladie, maternité, vieillesse, invalidité et décès : - soit auprès de l'agence de sécurité sociale des indépendants ; - soit auprès de la Mutualité sociale agricole (MSA) pour les agriculteurs.

En conclusion, l’activité de la chambre d’hôte présente un certain nombre d’avantage par rapport au régime de location meublée touristique :

- une possibilité de louer toute l’année jusqu’à 5 chambres de sa résidence principale contre 120 Jours par an - aucun numéro d’enregistrement doit être reporté sur vos annonces et donc du risque de se voir condamner à la somme de 5.000 € en cas d’infraction - aucun changement d’usage ou de destination de vos locaux ne vous est imposé et donc du risque de se voir condamner à la somme de 50.000 €/logement en cas d’infraction Toutefois, il convient de vous faire assister au préalable d’un avocat pour la lecture de votre règlement de copropriété.

Lorène Derhy - ©2020 BFM Immo

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