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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 3 janvier 2017 à 14h30

La résiliation judiciaire du bail en cas d'abandon du logement par le locataire


Romain Rossi-Landi

Biographie Avocat au Barreau de PARIS depuis 2003, titulaire d’un DESS de Droit Immobilier Public, Maître ROSSI-LANDI intervient, dans les différentes spécialités du droit de l’immobilier et de la construction, comme de l’aménagement public. Sa formation et son expérience lui ont permis de déployer une compéte ...Lire la suite

Quels sont les recours du bailleur quand un locataire abandonne le logement sans prévenir et en laissant les loyers impayés ? Réponse de Romain Rossi-Landi, Avocat à la Cour.

L’expulsion d’un locataire pour impayé de loyer est un véritable parcours du combattant mais il arrive aussi de plus en plus fréquemment que le locataire abandonne le logement sans prévenir son bailleur et en laissant les loyers impayés.

Que faire quand votre locataire part à la cloche de bois ? La procédure ne sera pas la même selon que le locataire a effectivement quitté le logement ou si son départ n’est finalement pas avéré.

Le locataire a abandonné les lieux

Le bailleur a de fortes raisons de croire que son locataire est parti (loyers impayés, information de la CAF, retour du courrier avec la mention « parti sans laisser d’adresse », boîte à lettres qui déborde, témoignage d’un voisin ou du concierge, lumières éteintes, volets fermés, coupure du gaz ou de l’électricité…).

Le propriétaire a alors intérêt à utiliser la procédure de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui a été créée par la loi du 22 décembre 2010 et qui reste encore assez méconnue et peu utilisée.

L’article 14-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit trois temps précis d’intervention : la mise en demeure, le constat d’abandon, la résiliation judiciaire.

La mise en demeure préalable. Le bailleur doit adresser à son locataire exclusivement par l’intermédiaire d’un huissier de justice une mise en demeure de justifier qu’il occupe le logement. Par cet acte, le locataire est mis en demeure de justifier qu’il occupe le logement dans le délai d’un mois. Celui-ci devra faire toute démarche utile pour prouver au bailleur qu’il réside toujours dans les lieux. C’est donc au locataire d’apporter la preuve qu’il occupe régulièrement le logement.

A noter que la loi permet d’utiliser le support des commandements des articles 7 sur le défaut d’assurance ou 24 sur le commandement de payer. Il sera donc utile de le demander à l’huissier de justice en cas d’impayé.

Le constat de l’abandon du domicile par l’huissier. Si le locataire ne répond pas ou ne se manifeste pas dans le délai d’un mois, l’huissier peut alors pénétrer dans les lieux en l’absence de l’occupant afin de dresser un inventaire des biens laissés sur place.

Il doit être accompagné de tiers, tels qu’un policier, le maire ou un conseiller municipal ou à défaut de deux témoins majeurs qui ne sont ni ses employés ni ceux du bailleur conformément aux articles L 142-1 et L 142-2 du code des Procédures civiles d’Exécution. Le procès-verbal de constat doit décrire l’état du logement et mentionner la valeur marchande estimée des biens inventoriés.

Le recours au juge : la résiliation judiciaire du bail. Avec ce procès-verbal, le bailleur peut saisir le tribunal d’instance, ce qui constitue la dernière étape de cette procédure.

Le décret n° 2011-945 du 10 aout 2011 précise que le demandeur peut procéder par la voie d’une requête, s’il le souhaite ou par assignation sollicitant la résiliation du bail. A cette requête sont joints les documents justifiant du départ supposé du locataire et le procès-verbal établi lors de l’ouverture des lieux.

Le tribunal se prononce, sans débat préalable, sur la résiliation du bail, la reprise des lieux et le paiement des sommes éventuellement dues au bailleur.

S’il fait droit à la demande, le juge rend alors une ordonnance revêtue de la formule exécutoire. Il autorise, si nécessaire la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés ceux ne pouvant être vendus. Cette décision doit alors être signifiée par l’huissier de justice au locataire. Celui-ci peut faire opposition à l’ordonnance par simple déclaration au greffe dans un délai d’un mois à compter de sa signification. Les effets de l’ordonnance sont alors suspendus dans l’attente d’un débat contradictoire entre le bailleur et le locataire devant le juge. Ce dernier à l’issue de l’instance rendra un jugement qui se substituera à l’ordonnance rendue antérieurement.

Si le locataire n’a pas formé opposition, le bailleur peut reprendre son bien suivant une procédure d’expulsion simplifiée qui ne nécessite environ que trois mois. Il n’est alors pas nécessaire de délivrer un commandement de quitter prévu par l’article L 411-1 du code des Procédures civiles d’Exécution.

Si le juge rejette la requête déposée considérant que les éléments fournis sont insuffisants pour considérer l’abandon du domicile, cette décision est sans recours. Le bailleur devra alors relancer une procédure de droit commun tendant à la résiliation du bail.

Le départ du locataire n’est pas avéré

Dans cette hypothèse, le bailleur n’est pas tout à fait certain que son locataire ait abandonné le logement. Dans ce cas, il doit initier une procédure de résiliation de bail « classique », tout en utilisant en même temps la procédure de l’article 14-I de la loi du 6 juillet 1989, encadrant les baux d’habitation.

Il faut alors que le bailleur demande à l’huissier de justice d’intégrer la mise en demeure de justifier l’occupation du logement (décrite ci-dessus) au commandement de payer délivré en vertu des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 permettant de réclamer le paiement des loyers au locataire (premier acte de la procédure d’expulsion : commandement de payer visant la clause résolutoire).

Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour justifier qu’il occupe le logement et d’un délai de deux mois pour régler sa dette.

Si le locataire ne répond pas au bout d’un mois, il est alors possible de mettre en œuvre la procédure décrite ci-dessus pour faire résilier le bail et récupérer le logement sans attendre deux mois et sans avoir à utiliser la longue procédure d’expulsion.

En revanche, si le locataire répond qu’il occupe encore le logement ou si l’huissier le constate lorsqu’il se rend sur place pour le vérifier, le bailleur devra alors poursuivre la procédure classique d’expulsion.

A noter que si le locataire quitte volontairement le logement en cours de procédure, il est alors possible de réitérer la mise en demeure et d’utiliser la procédure de l’article 14-I.

Cette procédure de reprise du logement vacant est beaucoup plus rapide et simple que la procédure d’expulsion habituelle et c’est bien évidemment son principal intérêt.

Il n’en reste pas moins que, dans le meilleur des cas, le propriétaire ne peut récupérer la pleine jouissance de son bien qu’au bout de trois à quatre mois, pendant lesquels il ne percevra pas de loyer.

Romain Rossi-Landi - ©2017 LaVieImmo
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