La restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, communément appelé caution, est la somme remise au propriétaire par le locataire à la signature du contrat de location.

Le but pour le bailleur est de se prémunir contre les dégradations ou les impayés éventuellement dus par le locataire lorsqu’il quitte le logement.

Le montant de ce dépôt de garantie s’élevait généralement à deux mois de loyer hors charge mais depuis la loi n° 2008-111 sur le pouvoir d’achat du 8 février 2008, le montant du dépôt de garantie est au maximum d’un mois de loyer hors charges pour les locations vides.

Ce dépôt est encaissé et conservé par le bailleur pendant toute la durée de la location. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 réglemente la restitution du dépôt de garantie dans ses alinéas 3 à 8, tels que modifiés par la loi du 24 mars 2014 dite Loi ALUR.

Ce texte amène à s’interroger sur le moment où doit intervenir la restitution du dépôt de garantie et sur le montant des sommes à restituer.

Date de la restitution : 2 mois ou 1 mois à compter de la remise des clés

Avant la loi Alur du 24 mars 2014, le dépôt de garantie devait être restitué au locataire dans les deux mois à compter de la remise des clés.

Le terme de remise des clés ne doit pas être pris à la lettre car même s’il a rendu les clés, le locataire ne peut pas prétendre à la restitution du dépôt de garantie tant qu’il n’a pas quitté les lieux (Cass. 3e civ. 21 nov. 1990).

De plus, le fait qu’aucun état des lieux de sortie n’ait été établi n’a pas d’incidence dès lors qu’il est démontré que le locataire a rendu les clés au propriétaire (Cass. Civ.3, 22 janvier 2008, n° 06-20.399).

Si la loi ALUR a bien maintenu le lien entre la restitution du dépôt de garantie et la « remise des clés », elle a compliqué la situation puisque le délai de deux mois a été maintenu mais il est réduit à un mois lorsque la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne révèle aucune différence, autrement dit lorsqu’il n’y a aucuns frais de remise en état à effectuer.

La loi ALLUR a ajouté un nouvel alinéa 7 à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le bailleur qui ne restitue pas dans les délais devra verser au preneur une pénalité équivalente à 10% du dépôt pour chaque période mensuelle commencée en retard.

A noter que la Cour de cassation a décidé que « la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées », la majoration prévue par l’article 22 alinéa 7 s’appliquerait à la demande de restitution formée après l’entrée en vigueur de cette dernière loi. Autrement dit, le locataire titulaire d’un bail d’habitation conclu avant le 27 mars 2014 peut donc demander l’application de cette majoration (Cass. 3e civ. 17 nov. 2016, N° 15-24.552).

Les retenues sur le dépôt de garantie

La restitution du dépôt de garantie est souvent litigieuse. C’est même, après les arriérés de loyer, le deuxième sujet de contentieux dans les rapports locatifs.

Le dépôt de garantie «est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. »

Autrement dit le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie :

• - s’il existe des loyers et charges impayées,
• - si des détériorations sont imputables au locataire.

Dans la pratique, on constate que ce sont surtout les travaux de réfection et réparation locatives à effectuer au moment du départ du locataire qui sont sources de litiges. En effet, seuls les travaux de réfection des détériorations imputables au locataire peuvent lui être réclamés.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie doit permettre de faire apparaître les dégradations attribuables au locataire. Ainsi le bailleur n’est pas fondé à retenir le dépôt de garantie lorsque la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie ne fait apparaître aucune dégradation (Cass. 3 civ. 16 juill. 1998) (et doit le restituer dans le mois suivant la remise des clés) ou lorsqu’il ne justifie d’aucune dépense de remise en état des lieux.

Les détériorations, contradictoirement constatées, ne doivent pas avoir été occasionnées par vétusté, malfaçon ou vice de construction Le propriétaire qui invoque des dégradations commises par le locataire pour retenir tout ou partie du dépôt de garantie ne peut cependant pas fixer arbitrairement le montant des travaux de réfection.

La retenue doit être justifiée

Les retenues doivent être dûment justifiées par un arrêté des comptes de copropriété, devis ou facture de travaux.

Sur ce point il faut noter que le propriétaire n’est pas tenu de produire des factures de travaux acquittées (Cass. civ. 3ème, 3 avril 2001, n° 99-13668, Liegeon c/ Tournier).

Autrement dit, selon cet arrêt, le propriétaire peut justifier le montant des dégradations invoquées avec un simple devis émanant d’un professionnel qualifié.
Il n’est pas ensuite obligé d’effectuer les travaux de remise en état.

Il ne s’agit pas non plus pour lui de faire refaire à neuf son logement aux frais de son ancien locataire. Bien entendu, le locataire garde la possibilité de contester le montant du devis s’il l’estime surévalué.

Dans le cas où les frais de remise en état sont supérieurs au dépôt de garantie, le propriétaire peut non seulement conserver la totalité de celui-ci, mais aussi demander au locataire une somme complémentaire.

Dans la pratique, il est souvent difficile de distinguer les détériorations qui résultent d’une usure normale des lieux loués de celles qui sont directement imputables au locataire.

L’appréciation est très souvent subjective : ce qui est rendu en bon état selon le locataire peut être considéré comme très dégradé par le propriétaire.

La question de l’évaluation de la créance du bailleur aboutit ainsi souvent en cas de contestation du locataire à une expertise judiciaire qui peut être ordonnée par le juge des référés.

C’est pourquoi les contentieux relatifs au dépôt de garantie sont de plus en plus fréquents dans les prétoires.

Il est donc très important pour le locataire comme pour le propriétaire de remplir très précisément les états des lieux d’entrée et de sortie.

La retenue abusive du dépôt de garantie

Que doit faire le locataire face à un refus abusif de remboursement du dépôt de garantie ?

Le locataire a intérêt à adresser dans les meilleurs délais, après l’expiration du délai légal de restitution, une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur le mettant en demeure de lui restituer sous huit jours le montant du dépôt de garantie et qu’à défaut de remboursement, il exigera en outre, au besoin par voie de justice, le versement de la pénalité équivalente à 10% du dépôt pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En cas de refus de remboursement, le locataire n’a pas d’autre choix que de saisir la justice.

L’action en justice

Le juge de proximité était compétent pour statuer sur les difficultés nées à propos de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. L’action était portée devant la juridiction de proximité du ressort du logement loué si le montant du dépôt de garantie était inférieur à 4 000 € ou devant le Tribunal d’instance s’il était supérieur à 4 000 €.

Le juge de proximité a été supprimé à compter du 1er janvier 2015, date reportée au 1er juillet 2017 par la loi n° 2016-1090 du 8 aout 2016.

Depuis cette date, c’est le tribunal d’instance du ressort du logement loué qui est compétent en la matière.

Face à ce risque de procédure, on constate que, dans la pratique, de nombreux locataires prennent les devants et ne versent pas le dernier mois de loyer afin de se rembourser unilatéralement à l’avance le dépôt de garantie.

Le bailleur, en cas de dégradation, ne pourra alors plus compter sur le dépôt de garantie et devra engager une procédure judiciaire.
On comprend donc que le dépôt de garantie est un sujet de contentieux si fréquent, que ce soit à l’initiative du propriétaire ou du locataire !