Le démembrement de propriété, un outil de transmission et d'investissement immobilier

La fiscalité en matière de transmission et de succession en France est loin d’être neutre. Il peut être judicieux d’anticiper ce sujet afin de ne pas léguer à vos héritiers un coffre-fort sans les clefs.

Le démembrement comme outil de transmission

La pleine propriété d’un bien immobilier est constituée de la nue-propriété et de l’usufruit. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien (usus) ou d’en percevoir les revenus (fructus). Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien (abusus).

En résumé, l’usufruit correspond à l’usage du bien et la nue-propriété au titre de propriété.

L’usufruit est un droit qui s’éteint, soit au décès de l’usufruitier ou au terme lorsque l’usufruit est temporaire, il y a alors remembrement du patrimoine,

L’intérêt est de dissocier la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (qui varie) selon l’âge de l’usufruitier afin de limiter les droits à payer dans le cadre de la transmission d’un bien.

Notons que l’abattement par parent par enfant de 100.000 euros tous les 15 ans est cumulable avec cet outil. L’ensemble des deux permet donc une transmission importante, anticipée et optimisée.

Voici un comparatif concret :

Un couple âgé de 74 ans souhaite transmettre la nue-propriété d’un appartement d’une valeur de 200.000 euros tout en conservant le loyer perçu car ils ont besoin de ce revenu complémentaire pour vivre.

Le démembrement : un outil d’investissement

Le principe de l’investissement en nue-propriété est simple. Le démembrement de propriété est mis en place pour une durée définie. Un acteur immobilier acquiert un immeuble et cède l'usufruit en bloc à un bailleur social (usufruitier). Les logements sont ensuite commercialisés à des investisseurs privés (nus-propriétaires). Le démembrement peut durer entre 15 et 20 ans. Le bailleur social loue les logements et assure l'entretien de l'immeuble. A la fin du démembrement, le nu-propriétaire devient propriétaire à part entière du logement sans frais supplémentaires. Il pourra alors soit vendre soit disposer de son bien ou percevoir des revenus locatifs.

Calcul de la plus-value à la revente du bien

Prenons le cas le plus courant, la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction (décès de l’usufruitier ou fin du démembrement).

Il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur de la pleine propriété de l’immeuble au moment de la donation ou de la succession.

Une fois la vente effectuée et la plus-value identifiable, il reste donc à calculer l’abattement sur la plus-value immobilière. Pour cela, il convient de bien identifier la durée de détention.

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % auquel s’ajoute 17,2% de CSG/ CRDS (une taxe supplémentaire de 2 à 6% s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50.000 euros).

Il faut tenir compte des abattements pour durée de détention ci-après :

L’investissement en nue-propriété est un levier de transmission de patrimoine efficace qui permet à une certaine catégorie d’investisseurs fortement fiscalisés de préparer leur retraite soit en capital (revente du bien) ou en création de revenus complémentaires (location du bien).

Cédric Brachet, fondateur du site MonLocatif.com