Le transfert de charge des réfections de la toiture

Contrairement à ce qui prévaut en matière de bail d'habitation, les signataires d'un bail commercial peuvent prévoir de faire peser sur les épaules du preneur l'intégralité des charges et des réparations, y compris les « grosses réparations », le statut des baux commerciaux ne prévoyant rien sur ce point.

La jurisprudence de manière constante considère que l'interprétation d'une stipulation ambigue doit se faire au profit du locataire.

Dans cette affaire, le bailleur reprochait au juge du fond d'avoir décidé que les travaux de réfection totale de la toiture d'une rotonde étaient à sa charge, alors qu'une clause contractuelle dénuée d'ambiguïté obligeait le preneur à assumer la charge des grosses réparations, ainsi que celle du clos et du couvert (le bail prévoyait que le bailleur fournirait, à ses frais, les matériaux nécessaires à la réfection de la toiture).

Il faisait par ailleurs valoir, et c'est toute l'originalité de l'affaire, qu'il n'était question que d'une réfection partielle de la toiture, la location portant sur plusieurs bâtiments.

Sur le premier aspect du contentieux (existence d'une clause claire et précise), la haute juridiction n'accorde pas de crédit à cette stipulation qui, dès lors qu'il est question d'une réfection totale de la toiture, tend purement et simplement à décharger le bailleur de son obligation de délivrance (dans le même sens, jugeant que les travaux de modification de la structure de la chose louée ne sauraient incomber au preneur, V. Civ. 3e, 28 mai 2008, Bull. civ. III, n° 98).

C'est aussi, nous semble-t-il, au nom du respect, par le bailleur, de son obligation de délivrance, que son second argument (par lequel il a fait valoir que la réfection qu'il entendait imputer au preneur n'était que partielle) est également écarté.

En d'autres termes, le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation de délivrance résultant de l'article 1719 du Code Civil.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 29 septembre 2010 n° 09-69337