Les effets de la crise politique en Catalogne sur le marché immobilier à Barcelone

Jusqu’au mois de septembre 2017, les prix de l’immobilier à Barcelone ont augmenté et le nombre de transactions a suivi une évolution à la hausse. Toute cette tendance haussière a été remise en cause par l’organisation unilatérale de la part du gouvernement catalan d’un referendum concernant l’indépendance de cette région.

Les conséquences économiques ont été largement défavorables à court terme. De nombreuses entreprises ont préféré ainsi déménager leur siège social hors de Catalogne principalement pour rassurer leurs actionnaires et éviter un effet négatif encore plus ample. Concernant l’immobilier, le nombre d’investisseurs étrangers a fortement diminué.

Pour autant le marché s’est-il complètement effondré ?

La réponse est à nuancer. Il y a clairement une inertie pour ne pas dire un attentisme généralisé en ce début d’année 2018. Ainsi les vendeurs spéculent sur une récupération du marché et une reprise à la hausse des prix. Les acquéreurs sont dans une posture opposée en pariant sur une baisse des prix et attendent donc un moment favorable pour effectuer leur achat.

La typologie des clients a globalement changé avec une très forte baisse du nombre d’acquéreurs étrangers qui, jusqu’au referendum, étaient les clients ayant le pouvoir d’achat le plus élevé, et portaient leur choix sur des biens dans la fourchette la plus élevée du marché pouvant acheter des biens jusqu’à 7000 €/m2 dans le centre ville de Barcelone. On observe donc un retour en force des clients nationaux mais dans un contexte d’une offre faible avec des prix toujours hauts.

Si ce statu quo se poursuit, il paraît fort probable que l’on assiste à une baisse des prix dans les prochains mois de l’ordre de 5 à 10%, principalement sur les biens les plus chers du marché.

Du côté du marché locatif, aucune baisse en vue pour le moment. Le parc locatif reste faible pour pouvoir absorber toute la demande néanmoins la hausse des prix des dernières années ont porté les prix des locations a des niveaux jamais atteints (entre 15 et 20 euros/m² de moyenne). Cet indicateur laisse penser que les prix à l’achat auront une évolution limitée car la rentabilité locative reste importante. Néanmoins, si les prix ne baissent que très peu, en ce début 2018 le temps pour louer un appartement s’est considérablement rallongé, et ce, même sur des produits sans défauts et bien placés.

Il faudra donc être attentif à l’évolution politique et au retour fort probable d’une stabilité institutionnelle et juridique qui devrait redonner au marché barcelonais son tonus du premier semestre 2017.