Les investisseurs institutionnels se méfient du logement

Les investisseurs institutionnels, compagnies d’assurance, caisses de retraite, mais aussi sociétés foncières cotées en Bourse ou non, allouaient normalement de 10% à 15% de leur portefeuille au logement. Ce chiffre est aujourd’hui tombé à 3% et il continue de baisser. Ce sont des dizaines de milliers de logements qui manquent à l’appel.

La faible rentabilité du logement en est la raison, mais pas uniquement

Prix d’acquisition élevés et loyers contraints aboutissent à une rentabilité locative de l’ordre de 3% pour le logement avec, aujourd’hui, peu d’espoir de revalorisation importante du prix de l’immeuble. En Allemagne, certains investisseurs institutionnels français affichent une rentabilité locative proche de 8% pour leur patrimoine logement. En France, l’immobilier d’entreprises (bureaux, entrepôts, commerces…) était à 8% avant la crise et est à 5% actuellement. Sur ces bases, depuis vingt ans, les institutionnels ont arbitré leur patrimoine logement en faveur du bureau.

Les investisseurs avancent également une autre raison : l’ensemble du dispositif législatif est peu favorable, voir franchement hostile, aux bailleurs. Le meilleur exemple, le pire selon certains, est la loi Aurillac du 13 juin 2006 sur la vente « «à la découpe », loi votée sous une certaine émotion médiatique, qui prive les investisseurs d’une possibilité de rentabiliser leur patrimoine, et donc accélère leur désengagement.

Va-t-on vers un retour des investisseurs vers le logement ?

On a pu penser que la crise financière de 2008, qui a apporté de fortes incertitudes sur la rentabilité future de nombres de placements, pouvait donner à la « Pierre » un regain de faveur, notamment pour se protéger contre une inflation dont le retour est considéré comme une évidence par certains économistes. Les investisseurs, qui ont débattu lors du colloque de l’IEIF du 19 octobre 2010, ont répondu clairement que les conditions législatives, fiscales, la faible rentabilité et surtout des prix d’acquisition trop élevés étaient des freins durables à un retour vers le logement.