Les spécificités du marché immobilier en Espagne

Depuis 2011, le marché immobilier en Espagne est fortement soutenu par la demande étrangère, notamment à Barcelone et sur la côte espagnole. La part des étrangers dans l’acquisition de biens est de 11,15 % en moyenne nationale, avec de fortes disparités selon les régions et des pics à Valence (près de 25 % des ventes) et aux Baléares (plus de 30 %).

Source : Colegio de Registradores de España

Un marché paradoxal

Les prix, malgré une forte baisse de l’ordre de 40 %depuis 2007, restent élevés pour la plupart des espagnols, en raison de salaires qui stagnent et de la crise économique persistante. Une étude récente du fisc espagnol montre ainsi que 34 % des salariés espagnols touchent un salaire moyen de 645 euros bruts par mois. Dans ces conditions il est difficile pour eux d’envisager l’acquisition d’un logement.

Une autre étude montre que les moins de 35 ans consacrent en moyenne 45 % de leurs revenus au remboursement de leur crédit immobilier et 49 % au paiement de leur loyer, et ce alors que la Banque d’Espagne recommande de ne pas dépasser un seuil de 35 %.

Tout le paradoxe du marché immobilier espagnol réside dans le fait que le parc de biens en propriété est très important et que le parc locatif est l’un des plus petits d’Europe. Cependant cette tendance évolue depuis 2011. La proportion de logements en location était de 13,5 % en 2011 (contre 33,2 % en moyenne dans l’UE). Cette part est en constante augmentation (environ 15 % fin 2013) et dans les grandes provinces comme Madrid (17,4 %) ou la Catalogne (19,7%), où cette part est plus importante.

Dans un tel contexte économique, un autre marché se développe : il s’agit du marché de la colocation, comme en témoigne le développement de sites comme Pisocompartido.com ou Easypiso.com.

Le tourisme, de son côté, se porte bien, et le nombre d’appartements touristiques a augmenté en conséquence lors des dernières années, dans une ville comme Barcelone notamment. Cependant sous la pression du lobby hôtelier qui a vu sa part de marché menacée par l’émergence de AirBnB, cette activité est désormais fortement régulée. La mairie de Barcelone a récemment décidé de ne plus accorder de nouvelles licences touristiques qu’au compte goutte.

Le nombre de logements neufs en vente continue à diminuer et on atteint un niveau de stock que l’Espagne connaissait avant la crise (aux alentours de 465 000 unités). Cependant une grande part de ce stock sera très difficile à absorber en raison de prix élevés et d’absence de demande. Certaines régions voient néanmoins reprendre les mises en construction de logements neufs, notamment la région d’Alicante.

Concernant les chiffres de vente dans l’ancien selon le Conseil Général des Notaires Espagnols le volume a augmenté de 20,7 % en rythme interannuel au mois de Septembre et ce pour la première fois depuis 2007. Ce chiffre est tout de même à relativiser car de nombreux investisseurs ont acquis des paquets d’appartements avec de fortes baisses de prix.

En résumé des indicateurs montrent que le marché immobilier espagnol a probablement touché le fond en 2014 et pourrait poursuivre sa légère hausse en 2015. Les prix, quant à eux, selon les zones pourront certainement encore diminuer, notamment là où la demande est faible, les prix au m² ont ainsi accumulé 37,4 % de baisse depuis 2007. Encore une fois cela dépendra de la capacité des banques à augmenter le volume des crédits immobiliers, la tendance est positive de ce côté là avec une hausse de 16,2 % en rythme interannuel.