Les usages abusifs des parties communes en copropriété

Contrairement aux parties privatives affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, les parties communes d’un immeuble sont la propriété indivise de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. Les copropriétaires disposent ainsi de prérogatives restreintes sur ces parties. En effet, aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, l’usage et la jouissance des parties communes sont libres à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les copropriétaires peuvent user des parties communes aux conditions fixées par le règlement de copropriété. Dès lors, pour une occupation ou une utilisation particulière des parties communes non prévue par le règlement de copropriété, les copropriétaires doivent impérativement se voir consentir une autorisation en assemblée générale. En l’absence d’une telle autorisation, l’utilisation par les copropriétaires de leur droit de jouir des parties communes sera considérée comme abusive.

Les différents cas d'usage abusifs des parties communes

Le contentieux ayant trait à l’utilisation abusive par les copropriétaires de leur droit de jouir des parties communes se révèle conséquent. Les motifs de conflit les plus fréquents sont l’encombrement des lieux, l’accaparement d’une partie commune, une circulation abusive de clients ou fournisseurs et, enfin, des travaux privatifs portant atteinte à la destination de l’immeuble ou son aspect extérieur. Il y a ainsi, selon la jurisprudence, « usage abusif des parties communes », dès lors que par exemple, un copropriétaire édifie une cloison délimitant une remise et empiétant sur une cour commune, un copropriétaire édifie sans droit une construction dans un jardin partie commune à jouissance exclusive…

Les sanctions

La jurisprudence fait preuve d’une extrême sévérité en présence d’un usage abusif des parties communes. En effet, en cas de violation du règlement de copropriété, la Cour de cassation applique avec rigueur l’obligation de rétablir les lieux dans leur état antérieur, au titre de l’article 1222 du Code civil selon lequel le créancier d’une obligation – en l’espèce, le syndicat des copropriétaires – peut, « après mise en demeure en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier ». Outre le syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire est en droit d’exiger que le règlement soit strictement appliqué.

L’exécution en nature susvisée consiste selon les cas, soit à restituer les lieux dans leur état initial, soit à démolir les ouvrages irrégulièrement installés, soit à enlever les objets ou marchandises entreposés dans les parties communes sans autorisation. Cette sanction s’impose dans tous les cas, y compris lorsque la modification apportée aux parties communes peut paraître négligeable (C.cass. 3ème civ. 18 janvier 1972, n° 70-11350), à moins que la remise en état ne soit impossible. Elle peut être assortie d’une astreinte.

De plus, le copropriétaire peut être condamné, à titre subsidiaire, au paiement de dommages et intérêts. Elle ne peut en effet être prononcée à titre principal lorsque l’exécution en nature est possible.

Notons néanmoins qu’il est possible d’échapper à l’exécution en nature en demandant à l’assemblée générale des copropriétaires d’acquérir les parties communes indûment appropriées. En effet, le copropriétaire n’est plus en infraction si la situation litigieuse a é a été régularisée a posteriori par une assemblée générale des copropriétaires (nov. 1985, n° 84-16414)