Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Avis d'experts
LaVieImmo.com
Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 22 novembre 2017 à 16h30

L’investissement dans l’immobilier de luxe à l’étranger


Patrick Monti

Biographie Insatiable voyageur et cofondateur du Groupe Osiris, Patrick Monti, accompagne depuis plus de trente ans ses clients en France et à l’étranger pour leurs investissements immobiliers. Le groupe Osiris est un ensemble de sociétés expertes dans la conception, la réalisation, la commercialisation et la ...Lire la suite

Si l’investissement dans l’immobilier demeure pour de nombreux épargnants une valeur sûre, encore très peu d’entre eux se positionnent sur le marché de l’immobilier de Prestige. Pourtant ce marché peut générer de forts retours sur investissement, à condition d’élargir son horizon vers le marché international et de bien mesurer les enjeux et leurs conséquences financières .

Comment se définit l’immobilier de luxe ? Quels sont les critères auxquels les investisseurs doivent prêter attention ? Est-ce vraiment rentable et sous quelles conditions ?

Définition de l’immobilier de luxe

Lorsque l’on aborde le sujet de l’immobilier de luxe, il convient de se questionner sur ce qui est catégorisé comme un bien immobilier de luxe. Il nous faut apporter les bases d’une définition de façon à préciser notre propos. L’immobilier de luxe se définit il ? Par son prix ? Par sa rareté ? Par l’admiration qu’il suscite ?

L’immobilier de luxe peut-il être défini par son prix ?

D’aucun pourrait penser que c’est un élément central de la définition de l’immobilier de luxe et qu’il suffit d’établir un prix plancher à partir duquel un bien est considéré comme étant une propriété de prestige. Néanmoins ce n’est pas vraiment le cas.

Si nous prenons quelques exemples, une somme d’un million d’euros sur le marché immobilier parisien permet d’acquérir un appartement d’une surface de 60 m² dans le premier arrondissement, mais sur le marché monégasque et celui de Hong Kong, on ne peut acquérir qu’un studio de 20m². Mais cette même somme permet d’acquérir une maison de très grand standing de 350m² les pieds dans l’eau sur l’ile de Phuket en Thaïlande.

Selon la zone géographique des biens catégorisés « luxe » peuvent s’acquérir avec des montants d’investissement pouvant varier considérablement de 500 000 euros à plusieurs millions d’euros . C’est une information qu’il convient de prendre en compte car le marché de l’immobilier de luxe est un marché très internationalisé.

L’immobilier de luxe comporte différentes sous-catégories, ce qui complexifie sa définition

Autre point qui vient complexifier notre tentative de définition, différentes catégories de luxe peuvent exister : le marché du “super luxe” et le marché du « luxe ». Dans le premier cas il s’agit de biens “hors catégorie” cette clientèle dispose de moyens très importants sur un marché où l’offre est très restreinte. À titre d’exemple il faut savoir qu’il y a seulement entre 100 à 200 hôtels particuliers sur le marché parisien que l’on peut classer dans ce segment de « l’hyper luxe » : des demeures avec des surfaces entre 1000 et 2500m² et des prix pouvant dépasser allégrement la dizaine de millions d’euros.

Le prestige, c’est passer dans une autre dimension, sortir de la préoccupation primordiale d’une transaction immobilière : le prix

La “non-importance” du prix nous amène sur une ébauche de définition. On entre dans le monde de l’immobilier de prestige lorsque le prix n’est plus un élément décisif de la transaction et qu’il est supplanté par d’autres critères.

Au-delà de la qualité, de l’emplacement et de l’environnement direct, les caractéristiques exceptionnelles de la propriété que l’on veut acquérir prennent toute leur importance. Pour reprendre les mots de Jacques Bigand, Président de Prestige-MLS (plateforme internationale collaborative de l’immobilier de Prestige): « Ce qui apporte un réel caractère de prestige à un objet, à un bien, c’est la conjonction de 3 éléments: « le haut de gamme l’excellence et l’unicité ».

Une définition qui nous amène à penser cet investissement en dehors des critères traditionnels

Cette définition nous amène à réfléchir à la valorisation de cet investissement. En effet, nous sommes dans une logique d’investissement très différente de celle de l’immobilier traditionnel. L’achat d’un bien de luxe n’a pas pour objectif son rendement, mais sa capacité à générer une forte plus-value sur le prix lors de la revente.

Il faut voir ce placement comme un investissement dans une oeuvre d’art. Lorsque l’on réalise ce type de placement, il faut être en mesure de financer, mais aussi d’entretenir la propriété, jusqu’à ce que celle-ci ait pris de la valeur.

Les clients qui se positionnent sur ce marché de « l’hyper luxe » sont complétement à part. Ils ne vont pas hésiter à dépasser le budget qu’ils se sont fixé. Le projet de cette clientèle n’est pas dépendant d’impératifs économiques comme cela peut être le cas pour les clients de l’immobilier traditionnel.

Ce constat qui est vrai pour le marché de « l’hyper luxe », l’est également sur le marché de l’immobilier de luxe. Sur ce dernier segment le prix reprend de son importance, mais il n’est pas le levier unique dans la transaction.

Une clientèle internationale qui permet de cibler toutes les économies de la planète

Le marché de l’immobilier de luxe est un marché totalement mondialisé. L’apparition de sites dédiés à l’immobilier de luxe et la grande facilité des transports aériens amènent la clientèle de ce type de produits à faire le tour du monde dans le but d’acheter un bien. C’est une des forces de ce marché et un élément qui souligne sa particularité.

Une clientèle moins en proie aux secousses économiques

Il faut également se rendre compte que l’on se positionne sur un marché qui “ne connaît pas la crise”. Lorsque le marché immobilier connaît une chute sur un territoire donné, l’immobilier de prestige n’est pas du tout impacté de la même manière. Ce qui fait de ce marché un marché refuge dans des situations où il est difficile de trouver des investissements sûrs et stables. Mais la conjoncture mondiale ou la politique d’un pays peut être un frein sur les biens de ‘luxe’ Néanmoins il convient de tempérer ces affirmations. En effet certaines politiques gouvernementales peuvent freiner la croissance du marché de l’immobilier du luxe. Préalablement à la réalisation de ce type d’investissement, il convient de se renseigner sur les évolutions possibles des politiques législatives, fiscales et celles des relations internationales de la zone ciblée.

Un impératif: se faire accompagner par des professionnels compétents avec une expertise qui a déjà été démontrée sur ce marché.

L’investissement dans l’immobilier de luxe, quelles sont les possibilités ?

Internet un vivier de possibilités de financement

Jusqu’à présent ce type d’investissement était réservé à une clientèle détenant des avoirs importants. Avec l’arrivée d’Internet, des solutions innovantes sont apparues, permettant au marché de l’immobilier de luxe de s’ouvrir à de nouveaux investisseurs .

Des solutions de type « crowdfunding » immobilier ou des plateformes de location courte durée sont apparues

Pour ces premières il faut savoir qu’il existe des possibilités d’investir dans l’immobilier de luxe dans des biens d’exception avec des montants sans commune mesure avec le prix du bien. Le marché s’ouvre ainsi à de nouveaux types d’investisseurs.

La location de propriétés de prestige sur Internet se développe avec des plateformes comme Airbnb, mais il s’agit plus d’une niche ‘qui fait rêver’ l’internaute et qui permet de présenter un catalogue en ligne. Peu d’internautes réservent une location à 50 000 euros la semaine en ligne. Ces revenus restent souvent accessoires pour le propriétaire par rapport aux dépenses annuelles.

L’investissement dans l’immobilier de luxe, est il vraiment rentable ?

Alors oui, l’immobilier de « luxe » peut-être un investissement rentable. Le « ticket » d’entrée est certes bien plus élevé que celui de l’immobilier traditionnel et le retour sur investissement provient essentiellement de la plus-value.

Il ne faut pas être ‘obligé’ de vendre rapidement et avoir les moyens de ‘laisser le temps au temps’ et ce sur plusieurs années.

Lors de l’acquisition Il ne faut pas oublier que la valorisation de ce type de bien est basée sur trois caractéristiques : le haut de gamme, l’excellence et l’unicité.

Pour donner tout son intérêt à ce marché il ne faut pas hésiter à regarder hors de ses frontières. De très belles opérations se réalisent régulièrement sur des biens situés dans des lieux de réputation mondiale et dans des zones à fortes croissance économique.

Patrick Monti - ©2019 LaVieImmo

Estimation de bien

Estimation de bien
Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)