Location d'appartement : qui paie les travaux ?

Le contrat de bail fait naître à la charge des deux parties des devoirs qui ont pour but de pérenniser la relation contractuelle. La charge des travaux est donc répartie en fonction de leur nature.

Les obligations du locataire

Les travaux d'aménagement (poser des étagères, peindre une porte...) sont libres, ce qui signifie que le locataire n'aura pas à demander l'autorisation au propriétaire pour les effectuer. Concernant les travaux dits de transformation, qui affectent les parties essentielles du bien, (suppression de cloisons, modification du mode de chauffage...), ils nécessitent quant à eux l'accord écrit du bailleur. A défaut d'une telle autorisation, ce dernier aura la possibilité d'exiger la remise en état de son bien. La distinction entre travaux d'aménagement ou de transformation n'est pas toujours très claire (peinture de tout l'appartement dans une couleur différente par exemple), et crée parfois des conflits. Le juge peut alors trancher la question de la nature des travaux, pour déterminer les droits et obligations de chacun.

De plus, le locataire est tenu d'une obligation d'entretien du bien loué : selon les termes du Code civil, « il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Concrètement, cela signifie que les dégradations survenues pendant le bail lui seront imputées, sauf s'il parvient à prouver qu'il n'a commis aucune faute. Le locataire est dès lors tenu de procéder aux réparations dites locatives, qui correspondent à l'entretien normal de l'appartement. Ces travaux sont évidemment effectués à ses frais. Par contre, si des travaux urgents apparaissent, le locataire a l'obligation d'en informer son bailleur, et ce dernier sera alors tenu de les effectuer. Cette obligation du bailleur concerne notamment tous les travaux liés au caractère vétuste de l'habitation. C'est par exemple le cas pour une fuite d'eau.

Si le locataire ne parvient pas à obtenir les réparations souhaitées alors qu'elles incombent au bailleur, il aura la possibilité de le mettre en demeure, par l'envoi d'un courrier écrit lui demandant de remplir ses obligations. Cela ne signifie pas pour autant qu'il pourra s'abstenir de payer le loyer, sauf si les travaux demandés sont tels que l'habitation du bien est rendue impossible.

Les obligations du bailleur

Le Code civil impose au bailleur l'obligation de « délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ». Il doit effectuer, le temps du bail, toutes les réparations nécessaires. Concrètement, cela concerne toutes les réparations, sauf locatives. On trouve par exemple tous les travaux liés à la structure du logement loué : réparations de la toiture, consolidation des murs porteurs. De même, le maintien en état normal de fonctionnement du logement est imputable au bailleur : plomberie, chauffage, volets défectueux...

En outre, si le bailleur est souvent tenu d'une obligation, il est également titulaire d'un droit aux travaux. Le locataire ne pourra s'opposer aux réparations urgentes, aux travaux d'amélioration nécessaires dans les parties communes ou dans le logement, et aux travaux de performance énergétique. Le propriétaire devra simplement informer son locataire avant le début des travaux par une lettre remise en main propre ou en recommandé avec avis de réception. Si la durée des travaux excède 21 jours, le locataire aura droit à une réduction du loyer.

Enfin, ce droit d'effectuer des travaux oblige également le locataire à fournir à son bailleur un accès au logement tous les jours, saufs les week-ends et jours fériés.