Location meublée : la taxation dans la catégorie des BIC n'est pas systématique

L’imposition dans la catégorie des BIC présente un certain nombre d’avantages tels que notamment la possibilité d’amortir le bien et de pratiquer un abattement forfaitaire de 50% en régime des micro-BIC (pour plus d’information sur le régime de la location meublée, cf. mon article investissement locatif : quels avantages fiscaux à choisir la location meublée ?).

Encore faut-il que la location présente un caractère habituel. Cela résulte nécessairement de circonstances de fait qu’il convient d’apprécier au cas par cas. Ceci dit, il résulte de la jurisprudence que le caractère habituel résulte de ce que les locaux meublés ont été loués à plusieurs reprises au cours des dernières années, la durée de location étant sans incidence. C’est la répétition qui est importante et non pas la durée de location.

Exemple :

Si vous louez votre résidence secondaire 15 jours par an au mois de juillet, et ce tous les ans, les loyers sont imposables dans la catégorie des BIC. Vous pourrez donc pratiquer un abattement de 50% si vos recettes ne dépassent pas 32.900 € par an (régime des micro-BIC).

En revanche, la location ponctuelle d’un immeuble en meublé est taxée dans la catégorie des revenus fonciers.

Exemple :

Une SCI qui loue pendant une période de 3 mois un appartement dont elle réserve en principe la jouissance gratuite à son gérant et principal associé est imposable dans la catégorie des revenus fonciers compte tenu du caractère occasionnel de la location.

Ceci dit, La loi a prévu deux cas d’exonération : dans ces deux situations, les produits de la location sont complètement exonérés d’impôt sur le revenu :

1er cas d’exonération : location ou sous-location d’une partie de l’habitation principale

Pour être exonéré, il convient de remplir les conditions suivantes :

- Les pièces louées ou sous-louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur ;

- Les pièces louées ou sous-louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ;

- Le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables. L’administration fiscale publie chaque année à titre indicatif les limites raisonnables : au titre de l’année 2013, le prix au mètre carré annuel est fixé à 177 € en Ile de France et 132 € dans les autres régions (les prix pour l’année 2014 n’ont pas encore été publiés).

Exemple :

Si vous donnez en location meublée à un étudiant une des chambres de votre appartement à Paris (par hypothèse, chambre de 14 m²), les loyers seront exonérés d’impôt sur le revenus dès l’instant où le loyer mensuel ne dépasse par 206,50 € par mois. Les étudiants doivent en effet être considérés comme ayant leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l’année universitaire, même s’ils ont conservé leur domicile légal chez leurs parents.

2ème cas d’exonération : location de manière habituelle d’une partie de sa résidence principale à des personnes qui n’y établissent pas leur domicile dès l’instant où les recettes brutes annuelles n’excèdent pas 760 €.

Exemple : la location d’une chambre d’hôtes au sein de sa résidence principale est exonérée d’impôt sur le revenu si les recettes annuelles n’excèdent pas 760 €.

Si vous n’êtes dans aucune de ces deux situations et que vous procédez à une location meublée de manière habituelle, vous devez déclarez vos revenus de location meublée dans la catégorie des BIC.