Location saisonnière : faut-il choisir ce type d'investissement et comment le gérer à distance ?

Les investissements dans la location saisonnière ont longtemps eu le vent en poupe. En effet, avoir un appartement ou une maison dans une zone touristique à la montagne ou à la mer était souvent lié un investissement sûr avec une rentabilité intéressante. Mais, avec des contraintes grandissantes, est-il toujours intéressant d’investir dans la location saisonnière ?

Pourquoi choisir l’investissement locatif saisonnier ?

En premier lieu, l’investissement locatif permet de gérer son propre bien comme on le souhaite et d’en profiter quand on veut ! Il est tantôt une résidence secondaire dont on bénéficie à sa guise tout en générant des revenus pendant les périodes de location. En effet, la location saisonnière peut rapporter des revenus plus intéressants que la location classique sous deux conditions : louer plus cher dans des zones touristiques fortement appréciées et à la semaine plutôt qu’au mois.

La location saisonnière permet donc parfois de dégager un cash-flow intéressant et d’avoir un revenu complémentaire confortable. Cependant, la location saisonnière comporte aussi des inconvénients notables, et elle n’est plus vraiment l’eldorado qu’elle a été. Mais commençons par les avantages.

Quels sont les avantages de l’investissement locatif saisonnier ?

- Une location à la semaine permet bien souvent de couvrir l’intégralité du prêt, ce qui en fait un investissement très rentable (loyer 2 à 3 fois supérieurs à la location classique).
- Un risque de loyer impayé quasi nul, avec des locataires qui paient avant même d’entrer dans les lieux, contrairement à la location nue.
- Peu de risque de vacance locative, à condition que le bien soit situé dans une grande ville ou dans une zone attractive toute l’année.
- Une fiscalité avantageuse liée au meublé (déduction de plus de charges et amortissement du bien réduisant considérablement l’imposition)

Quels sont les inconvénients ?

- Des dégradations plus fréquentes liés au changement régulier de locataires
- Coûts de gestion plus importants (frais correspondants à 20% du loyer)
- Des limites sont imposées par les villes qui souhaitent préserver les locations longue durée pour éviter une inflation trop forte des prix des loyers et préserver le territoire d’une désertification
- Nécessité (dans certains cas) d’un accord de copropriété
- Contraintes sociales (RSI qui représente environ 30% des recettes)

Où investir ?

Une location en bord de mer, dans une grande ville ou à la montagne aura plus ou moins de succès en fonction des périodes. Le principal est de sélectionner un endroit touristique ou prisé, en tout cas dans lequel il y a de la vie et de l’animation toute l’année, qui soit attractif, qui donne envie et situé près d’activités locales (ville touristique comme Paris ou Bordeaux, station balnéaire pour des locations plutôt l’été, stations de ski pour des locations plutôt l’hiver, etc.). Il convient de bien se renseigner sur la rentabilité locative avant d’investir, en regardant notamment le marché immobilier et l’attraction que la ville ou le lieu suscité.

Comment gérer son bien à distance ?

L’investissement locatif saisonnier sous-entend souvent une gestion à distance, puisque peu d’investisseurs vivent à l’année près de leur bien (mer, montagne, zones touristiques, etc.). Par ailleurs, il s’agit de locations de courte durée, avec donc la nécessité de gérer les entrées et les sorties (ménage, changement des draps...).

Pour la mise en location d’un bien en location saisonnière, il faut être sur les plateformes sur lesquelles les clients cherchent le plus, comme Airbnb, Booking, Abritel et les sites régionaux locaux comme Armor vacances en Bretagne, bien référencés sur Google.

Comment faire le ménage et les passations ? les conciergeries locales gèrent intégralement les locations, tout comme certaines agences qui se développent de plus en plus et qui sont spécialisées dans la traçabilité des clés, le ménage, le linge… Cette option est souvent la plus pratique lorsque le bien est éloigné de la zone de résidence principale du propriétaire. Un tiers de confiance peut également être en charge de ces tâches.

Une vraie coordination est donc nécessaire entre tous ces prestataires et/ou personnes. Il existe aussi des “casiers” automatiques dans lesquels, grâce à un code, on peut déposer les clés en toute sécurité, et ainsi ne faire appel qu’à un prestataire de ménage. Les voyageurs préfèrent souvent ce type de gestion (arrivées tardives, départs matinaux, etc.). Une gestion locative dématérialisée gérée à partir d’un site est également une solution plus pérenne, sans risque de mauvaises surprises. Elle permet d’être au fait des entrées et sorties en temps réel et d’avoir un panorama de la location sur la période.

Pour conclure, la location saisonnière a perdu, ces dernières années, de son éclat. De plus en plus réglementée par l’Etat et les villes à cause du fleurissement de start-up spécialisées uniquement dans la location saisonnière, Rendementlocatif.com conseille de se diriger vers des biens meublés à la location annuelle. Celle-ci assure une plus grande stabilité tout en conservant les avantages de la location saisonnière.