Loi de 1948 ET HLM : Délai de préscription de l'action en remboursement des charges locatives

En matière de délai d'action en répétition des charges locatives indûment perçues par le bailleur, le locataire du secteur privé (loi de 1989) est mieux loti que son alter ego du secteur social (ou celui relevant de la loi du 1er sept. 1948, les deux régimes se confondant par le jeu de l'art. L. 442-6 CCH).

Tel est l'enseignement qui doit être tiré du présent arrêt, rendu notamment au visa de l'article 68 de la loi de 1948, selon lequel « les actions en nullité et les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans ».

L'article 2244 du code civil permet au locataire du secteur privé d'intenter son recours durant cinq ans.

Au cas particulier, pour juger inapplicable la prescription triennale à l'action en répétition des charges locatives, le juge d'instance de Saint-Germain-en-Laye statuant en dernier ressort (29 mai 2009), a fait valoir que le chapitre VI de la loi de 1948, dont dépendent l'article 68 précité, mais aussi l'article 63 (qui envisage aussi la répétition des sommes indûment perçues) ne concerne que les sanctions et amendes civiles en cas de fraude ou d'abus, l'action en répétition ne visant que le surplus de loyer ou les remises d'argent ou autres imposées pour obtenir un prix du bail supérieur à celui prévu par la loi.

D'ailleurs, poursuit le tribunal, dans tout ce chapitre, il n'est parlé ni des loyers ni des charges locatives normales (on pourra effectivement remarquer que l'article de la loi qui a trait aux charges locatives, l'art. 38, dépend du chapitre III).

Cette position est censurée par un attendu dépassant largement l'hypothèse querellée : toutes les sommes indûment perçues par le bailleur HLM sont, sans exception, soumises à la prescription abrégée de trois ans.