Loi Macron : mettez votre contrat de bail à jour

Les principales dispositions doivent être relevées afin de mettre à jour la rédaction des baux d’habitation.

1. Contrat de location non meublée

Colocation : La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

La loi Macron a précisé que cette définition vaut "à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un PACS au moment de la conclusion initiale du contrat".

Ce type de couple ne peut donc être concerné par la colocation.

Par ailleurs, en cas de cautionnement, il a été précisé que c’est l’extinction de la solidarité ‑et non le congé‑ qui met fin à l’engagement de la caution.

Complément à l’état des lieux : La loi Macron a limité à l’état des lieux d’entrée, la faculté pour le locataire d’obtenir que ce document soit complété dans les 10 jours de son établissement.

Mise en copropriété d’un immeuble : aux fins de protection des locataires, la loi de 1989 a été modifiée afin de préciser que lorsqu’un immeuble à usage d’habitation situé dans une des zones définies comme "tendues" était mis en copropriété, les baux en cours dont le terme intervient moins de 3 ans après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein droit d’une durée de 3 ans.

Les autres baux en cours sont prorogés d’une durée permettant aux locataires d’occuper le logement pendant une durée de 6 ans à compter de la mise en copropriété.

Congé : La loi Macron a cherché à clarifier les hypothèses où le congé d’un appartement occupé est donné après acquisition par un nouveau propriétaire.

a) Si le terme du bail en cours intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours.

b) Si le terme du contrat intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

c) Si le terme du contrat en cours intervient moins de 2 ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de 2 ans à compter de la date d’acquisition.

Il y a lieu de noter qu’un décret du 29 juillet 2015, relatif à l’évolution des loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, a posé les règles « d’encadrement » de la fixation des loyers.

2. Contrat de location meublée

La loi Macron a continué de supprimer les spécificités du régime des locations meublées afin de rapprocher ce régime de celui qui s’applique aux locaux loués vides (ce mouvement avait été amorcé avec la loi Borloo).

L’article 3 de la loi 1989, relatif aux mentions que doit contenir le bail, est rendu applicable aux locations meublées.

Le congé peut être remis en mains propres contre récépissé ou émargement.

La protection du locataire âgé et peu fortuné suit celle accordée au preneur de bail non meublé qui a à sa charge une personne elle-même âgée et sans ressources importantes.

Lorsque la hausse du loyer de renouvellement est supérieure à 10% elle s’applique par tiers au contrat renouvelé, lors des renouvellements ultérieurs.

Le décret du 31 juillet 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015, a précisé les éléments de mobilier que devait comporter chaque pièce d’un logement meublé pour être conforme à sa destination.

La liste prévoit que le logement meublé utilisé à titre de résidence principale doit comporter :

1. une literie comprenant couette ou couverture, 2. un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, 3. des plaques de cuissons, 4. un four, ou four à micro-ondes, 5. un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6° (ou un congélateur) (ou un réfrigérateur et un congélateur), 6. la vaisselle nécessaire à la prise des repas, 7. des ustensiles de cuisine, 8. une table et des sièges, 9. des étagères de rangement, 10. des luminaires, 11. un matériel d’entretien ménager.

Cet inventaire pourra faire sourire. Il permet toutefois au gestionnaire de ces logements de déterminer précisément les matériels d’équipement qui sont considérés comme indispensables par la loi relative aux baux d’habitation pour justifier du statut de meublé.

Cette qualification revêt une importance primordiale au regard du droit fiscal car elle permet de revendiquer le statut de bailleur en meublé, professionnel ou non, critère qui était laissé à l’appréciation de la jurisprudence auparavant.