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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 6 novembre 2017 à 14h30

Loi Pinel : premier bilan


Christophe Sciot-Siegrist

Biographie Christophe Sciot-Siegrist est associé au sein du bureau de Paris d'Eversheds Sutherland, où il coordonne le département Droit immobilier. Bilingue français/anglais, Christophe gère les différentes composantes du droit immobilier, y compris l’acquisition d’immeubles bâtis ou à bâtir, les portefeuille ...Lire la suite

Christophe Sciot-Siegrist et Olivier Guinard dressent un premier bilan du dispositif d'investissement locatif, qui permet aux particuliers qui achètent un logement neuf de déduire fiscalement une partie de son prix d'acquisition, à condition de le louer.

La rentrée 2017 qui coïncide peu ou prou à la fin de la « première période triennale » de la loi Pinel (Loi n°2014-624 du 18 juin 2014) offre l’occasion de dresser un premier bilan de la manière dont les praticiens ont appréhendé certains aspects de cette loi… en attendant que la jurisprudence n’en livre son interprétation.

Un inventaire limitatif à géométrie variable !

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce (institué par la loi Pinel) dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire (…) ». Cet article avait pour objet de protéger les preneurs de l’application par leurs bailleurs de formules de loyer « net », devenues avec le temps « double net », puis « triple net », pour finir pas très « nettes »…

Or, le principe appelé de ses vœux par le législateur selon lequel le preneur devait à la date de conclusion du bail connaître précisément les sommes dont il serait redevable, n’a pour l’heure, pas résisté à l’épreuve de la pratique.

En effet, depuis l’entrée en vigueur de cet article, les bailleurs institutionnels et non institutionnels ont pris l’habitude d’inclure dans leurs baux commerciaux des modèles de listes de charges de plusieurs pages souvent aussi précises qu’inadaptées (on y vise par exemple les frais de gardiennage dans des immeubles jusqu’alors dépourvus de gardiens pour couvrir l’hypothèse dans laquelle il serait un jour décidé de pourvoir à ce poste).

Le caractère limitatif des catégories de charges est quant à lui battu en brèche par des rédactions standard prévoyant notamment que « pendant la vie du bail, le Bailleur informera le Preneur des charges nouvelles. ».

Le marché attend de connaître le sort que la jurisprudence réservera à ces clauses dont la dimension économique est souvent déterminante au moment de conclure un bail et de définir le montant d’un loyer.

L’affaiblissement de l’obligation de délivrance

Les « aménagements » à l’obligation de délivrance apparaissent ces dernières années de plus en plus fréquemment dans les baux commerciaux.

Si certains bailleurs proposaient avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel des tempéraments à leur obligation de délivrance, le confort qui leur était offert par les clauses dites de « triple net » les amenait finalement à faire preuve d’une forme de souplesse dans les négociations portant sur cette obligation.

Terminé les tempéraments ! Désormais il n’est plus rare que les versions « bailleur » des baux prévoient expressément par exemple que les travaux (et les coûts y afférents) d’accessibilité pour les Personnes à Mobilité Réduite ou même que les travaux ayant trait à la sécurité incendie seront à la charge du preneur.

Certes les preneurs pourront, si lesdits travaux relèvent des grosses réparations, tenter de se retrancher derrière l’application de l’article R. 145-35 du Code de commerce en arguant du fait que « ne peuvent être imputés au locataire : (…) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet (…) de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées », mais pour tous les travaux exclus du champs d’application des grosses réparations, ils risquent de devoir supporter une charge assumée jusqu’alors par les bailleurs au titre de leur obligation de délivrance.

Le contournement de l’obligation d’information sur les travaux à réaliser

Quant à l’exigence de fournir au locataire à la signature du bail (puis tous les trois ans) « un état prévisionnel des travaux que (le bailleur) envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel » (article L. 145-40-2 du Code de commerce), elle est généralement considérée comme réalisée par le bailleur qui fournit une annexe portant la mention « NÉANT » (…).

La persistance des durées fermes dans les baux conclus pour une activité de commerce

Afin de protéger les preneurs, l’article L. 145-4 du Code de commerce revisité par la loi Pinel a supprimé la possibilité de prévoir des durées fermes dans les baux de neuf ans conclus pour une activité de commerce.

Même si nous ne disposons pas de statistiques précises, nous observons dans notre pratique, depuis trois ans, une augmentation très significative de la part des bailleurs d’offres de baux d’une durée de dix ans … agrémentés d’une période ferme pour des activités de commerce…

Ainsi, ces différents exemples montrent l’écho réservé par la pratique à différents objectifs que s’était fixée la loi Pinel. Force est de constater que bon nombre de ces objectifs sont battus en brèche, souvent au résultat de négociations de plus en plus en plus lourdes. C’est le jeu diront (encore) certains.

Il n’empêche : le législateur a légiféré, les commentateurs ont commenté, les praticiens ont pratiqué … il revient désormais au juge de juger.

Co-rédigé avec Olivier Guinard

Christophe Sciot-Siegrist - ©2018 LaVieImmo

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