Loyer de renouvellement : de certains effets paradoxaux de la loi Pinel...

Nous avions écrit dans une précédente chronique mise en ligne le 21 avril 2017 que nonobstant l’émergence de différentes mesures législatives et règlementaires dont le but est de protéger la partie considérée comme la plus faible dans les relations contractuelles, la pratique n’a de cesse que de vouloir « contre balancer » ces effets protecteurs.

Nous avions ainsi pris l’exemple des clauses qui spécifient le métrage des locaux considérés en y ajoutant la mention « quote-part de parties communes incluse », et nous en avions synthétisés les conséquences (négatives) en résultant pour les preneurs.

Mais d’autres clauses s’inscrivent dans la même lignée et pourraient aussi être utilement soulignées, notamment celles qui touchent au loyer de renouvellement et plus précisément à un loyer minimum garanti dans les baux commerciaux.

Il s’agit ici pour les bailleurs de vouloir déroger aux dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce qui prévoient que le loyer du bail renouvelé est calculé sur la base de la variation de l’indice Insee sur la période considérée sauf cause de déplafonnement (durée du bail à renouveler supérieure à neuf ans, modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, etc.).

Précisément, la volonté de dérogation affichée par les bailleurs vise à se démarquer des règles applicables en matière de détermination de la valeur locative, règles qui, on le rappelle, ne sont pas d’ordre public, à l’inverse de celles applicables en matière de révision du loyer.

Il est désormais courant que les bailleurs institutionnels prévoient dans leurs baux commerciaux que le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé, à défaut d'accord des parties, à la plus forte des deux valeurs suivantes : soit au montant du dernier loyer dû au jour du renouvellement ; soit, à la valeur locative de marché en vigueur au jour du renouvellement.

De même, en vue de la détermination de « la valeur locative », il est courant de ne retenir conventionnellement comme loyer de comparaison que les « loyers débattus entre un propriétaire et son locataire pour des locaux libres de toute occupation, en dehors de toute notion de renouvellement et en aucun cas fixés judiciairement et ce, au cours des neuf mois précédents la fin du bail (…) », pour des « immeubles comparables aux Locaux Loués, c’est-à-dire des immeubles de même nature, de même prestige, standard de qualité, construction (…) situés dans le même ensemble immobilier (…) ou dans le même quartier (…) », bref, créant ainsi une valeur locative spécifique pour l’immeuble considéré.

Ce procédé « dérogatoire » s’est d’abord développé dans le cadre de centres commerciaux, ce qui pouvait s’expliquer car il est effectivement concevable que pour ce type de biens, un marché « spécifique », déconnecté d’un marché « global » puisse exister (dans une certaine mesure toutefois).

En revanche, ce qui est nouveau, est de voir ce type de clause fleurir de plus en plus dans le cadre d’immeubles comprenant des commerces en rez de chaussée situés en centre ville … mais aussi dans le cadre d’immeubles de bureaux également en centre ville (…).

(…) Et ce qui est encore plus nouveau est que la négociation de ce type de clause pour des immeubles comprenant des commerces en rez de chaussée et même pour des immeubles de bureaux devienne … extrêmement difficile.

Il y a pourtant encore un certain temps, le mark up de retour supprimant les clauses de détermination conventionnelle du loyer de renouvellement, pour ce type d’immeuble (en particulier les bureaux), n’appelait pas de commentaires spécifiques du bailleur et de son conseil et ne donnait pas lieu à une nouvelle discussion.

Ce n’est assurément plus le cas : même pour des immeubles de bureaux, les discussions visant à supprimer ce type de clause (voire au moins à les assouplir) donnent lieu à de nombreux échanges entre les parties, échanges pouvant parfois même aboutir à des situations de blocage !

A écouter les bailleurs, les changements législatifs récents (et notamment la loi « Pinel » du 18 juin 2014) ont réduit leurs prérogatives et la rentabilité de leurs actifs, justifiant ainsi leurs volontés d’avoir des baux les plus « fermes » possibles.

Et de fait, l’entrée en vigueur de la loi Pinel a amené les bailleurs à saisir chaque opportunité de renforcer leurs positions en dérogeant de manière presque systématique à toutes dispositions supplétives du Code de commerce et du Code civil. Jamais, nous semble-t-il, les baux commerciaux n’auront compté autant de « par dérogation aux dispositions de l’article … » que ces dernières années. L’entrée en vigueur de la loi Pinel a donc abouti à une situation paradoxale, en ce qu’elle a amené les bailleurs institutionnels à chercher à écarter l’ensemble des dispositions supplétives jugées défavorables à leurs intérêts (…) au détriment, au final, de celui des preneurs, que la loi voulait protéger (…).

Co-rédigé avec Olivier Guinard, consultant Eversheds-Sutherland