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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 13 février 2017 à 15h42

Malraux: plus de souplesse en 2017


Pierre Nechelis

Biographie Pierre Nechelis est titulaire d’une maîtrise de droit, d’un MBA et du DES « Gestion de Patrimoine » de l’université de Clermont-Ferrand. Il a démarré sa carrière professionnelle dans la gestion d’actifs. Il a ensuite exercé, pendant 9 ans, le métier de conseiller en gestion de patrimoine, ...Lire la suite

La loi Malraux permet d’investir dans l’immobilier ancien, en engageant des travaux de restauration. deux points importants ont été assouplis dans ce dispositif.

L’article 40 de la loi de finances rectificative pour 2016 adoptée le 29 décembre dernier assouplit le dispositif Malraux sur deux points importants. Le plafond des dépenses devient pluriannuel d’une part et la réduction d’impôt devient reportable d’autre part.

Pour bien comprendre la portée de ces assouplissements, il faut se rappeler que la loi Malraux permet d’investir dans l’immobilier ancien, en engageant des travaux de restauration. Ce faisant, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal qui prend la forme d’une réduction d’impôt. La loi Malraux, entrée en vigueur le 4 août 1962, avait deux objectifs : restaurer le patrimoine architectural français d’une part et mettre plus de biens sur le marché locatif d’autre part. En effet, une fois les travaux réalisés, l’investisseur doit louer le bien pendant 9 ans. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 30% du montant des travaux (ou 22% selon la localisation du bien).

Souplesse complémentaire

Point non négligeable, le dispositif Malraux ne rentre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales. Autre point, la mise en œuvre du PAS (Prélèvement à la Source) ne remet pas en cause l’avantage fiscal lié aux réductions d’impôt. Les réductions d’impôt acquises en 2017 seront reversées au contribuable à l’automne 2018.

Auparavant, le montant de la réduction était plafonné à 100.000 euros par an, avec la possibilité d’étaler les travaux sur trois ans. Désormais, le plafond est fixé à 400.000 euros utilisable sur une durée de quatre ans.

La loi de finances rectificative introduit de plus une souplesse complémentaire qui permettra de ne plus avoir de « déperdition fiscale ». En effet, sous l’ancien régime, si la réduction de l'année dépassait l'impôt brut, le solde était fiscalement perdu. Cette contrainte disparait, le solde de réduction d'impôt non utilisable dans l'année devenant reportable sur l'impôt des 3 années suivantes.

les opérations Malraux sont en général menées par des professionnels puisque d’une part, les travaux sont d’envergure (30 à 50% du montant total de l’investissement) et d’autre part ils s’effectuent sous la supervision des architectes des bâtiments de France. Le levier fiscal est donc fort ce qui fait de la loi Malraux un très bel outil de la gestion de patrimoine. Pour autant, il convient de ne pas s’attacher uniquement à la fiscalité mais, comme toujours en investissement immobilier, de privilégier les fondamentaux c'est-à-dire : l’emplacement, la qualité des travaux, et la demande locative.

Cet article contient des éléments d’information et des données chiffrées que l’Union Financière de France Banque considère comme fondés ou exacts au jour de leur établissement. Toutefois, leur exactitude et leur exhaustivité ne sont pas garanties.

Pierre Nechelis
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