Nouvelles règles en locatif résidentiel et investissement : vigilance et anticipation

L’encadrement des loyers issu de la loi Alur, en vigueur sur Paris depuis le 1er août 2015, cohabite avec le décret annuel d'encadrement des loyers « Duflot » (Décret n° 2015-931 du 29/07/2015), visant la mise en relocation et renouvellement.

Hors plafonds de loyers liés à la fiscalité, à un niveau de rendement contraint pour l’ancien, nous pouvons donc considérer aujourd’hui un double encadrement des loyers, pour l’instant circonscrit à Paris, portant à la fois sur leur construction et leur évolution.

En dépit d’un encadrement de l’évolution des loyers déjà en place depuis 2012, l’apparente complexité résultant de son cumul avec la mécanique du loyer de référence, doit être appréhendée sans heurter l’équilibre de l’investissement. Rappelons que le seul bornage du niveau de loyer, au détriment de l’entretien technique, ne saurait garantir l’occupation et donc la sécurisation d’un rendement.

La formation du contrat de location quant à elle se caractérise par sa normalisation, en référence au contrat type introduit par la loi Alur (Décret n° 2015-587 du 29/05/2015 en vigueur depuis le 01/08/2015). N’ayant évidemment pas pour objet de s’opposer à la liberté contractuelle, cette matrice rend néanmoins la rédaction d’un bail plus délicate. Dès lors, dans cet environnement répondant à un nouveau formalisme dont les contours devront être éprouvés, le recours à l’assistance d’un professionnel permettra de limiter d’éventuelles contestations futures.

Enfin, il convient d’évoquer les amendements opérés par la loi Macron clarifiant les modalités de délivrance des congés introduites par la loi Alur. La liquidité d’un actif résidentiel cédé occupé peut se voir ainsi altérée par un déplacement de son pic de valeur (libre), l’occupant pouvant bénéficier d’un renouvellement voire d’une prorogation de son bail préalablement à la délivrance d’un congé pour vente ou pour reprise par le nouveau propriétaire. Le vendeur devra donc selon sa situation patrimoniale, anticiper et arbitrer entre une vente occupée immédiate, ou une vente libre différée après purge du congé pour vente, potentiellement à un prix optimal.