Pas de gestion d'affaires pour l'agent immobilier

Un mandat de vente sans exclusivité portant sur un bien immobilier appartenant à un couple, est confié à une agence immobilière. Il est signé par l’épouse et la fille des propriétaires pour le compte de son père. Ce dernier, quoique propriétaire, ne le signe donc pas. L’immeuble ayant été vendu par l'entremise d'un autre agent immobilier à des acheteurs auxquels l’agence immobilière l'avait fait visiter, celle-ci avait assigné en paiement de dommages-intérêts l’épouse et ses filles prises en leur qualité d'ayants droit de leur père décédé. La Cour d’appel avait accueilli cette demande en énonçant que, si le mandat avait été signé non par les époux vendeurs, vendeurs, mais par l’épouse et sa fille, celle-ci au nom de son père qui n'était pas sous l'effet d'un régime de protection d'incapable majeur, il demeure que les vendeurs étaient bien les deux époux et que l’époux avait ratifié l'engagement pris en son nom en consentant à la signature de la promesse synallagmatique de vente.

Mais la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en relevant que l'agence immobilière , qui ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur, ne pouvait se prévaloir des règles de la gestion d'affaires laquelle implique la ratification ultérieure par le maître de l'affaire ou la démonstration a posteriori de l'utilité de la gestion, mais est incompatible avec les dispositions d'ordre public susvisées de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972. (Cass. civ. 1, 22 mars 2012, n° 11-13.000)