Plus-values immobilières des particuliers : Nouvelles modalités de calcul depuis le 1er septembre 2013

Annoncée en juin, la réforme des plus-values immobilières des particuliers est applicable depuis le 1er septembre 2013.

Ce qui n’a pas changé

• La plus-value reste égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’immeuble ;
• Le prix d’acquisition peut être majoré forfaitairement de 7,5% pour frais d’acquisition (ou les frais réels) et de 15% pour travaux si l’immeuble a été acquis depuis plus de 5 ans (ou le montant réel des travaux) ;
• La plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale est exonérée d’impôt ;
• Le taux d’imposition est de 19% auquel il convient de rajouter les contributions sociales de 15,5% (CSG, CRDS et prélèvement social), soit une imposition totale de 34,5% ;
• Si la plus-value excède 50.000 €, une taxe supplémentaire variant entre 2 et 6% (taux de 6% dans l’hypothèse où la plus-value imposable est supérieure à 260.000 €) est due pour les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013 ;
• L’impôt afférent à la plus-value immobilière est exigible lors de la cession de l’immeuble. C’est le notaire qui se charge des formalités déclaratives et du paiement.

Ce qui a changé

Abattement pour durée de détention plus avantageux Lorsque l’immeuble est détenu depuis plus de cinq ans, le montant de la plus-value est diminué d’un abattement :

• Pour les plus-values réalisées jusqu’au 31 janvier 2012, les abattements permettaient d’avoir une exonération après 15 années de détention du bien immobilier ;

Pour les plus-values réalisées entre le 1er février 2012 et le 31 août 2013, les abattements permettaient d’avoir une exonération après 30 années de détention avec un effet de levier important sur les 5 dernières années (au bout de 24 ans de détention, l’abattement n’était que de 52%).

• Désormais, pour les ventes réalisées depuis le 1er septembre 2013, les abattements permettent d’avoir une exonération après 22 ans de détention.

Ceci dit, pour le calcul des prélèvements sociaux, le mécanisme des abattements conduit à une exonération totale qu’au terme de 30 ans de détention (comme auparavant).

Précision : pour les cessions de terrains à bâtir, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention sont identiques à celles applicables pour les cessions du 1er février 2012 au 31 août 2013.

Abattement exceptionnel de 25%

Pour donner un coup de pouce aux transactions immobilières, un abattement exceptionnel supplémentaire de 25% est appliqué pour la détermination du montant imposable de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values sur les cessions réalisées du 1er septembre 2013 au 31 août 2014.

Cet abattement exceptionnel s’applique uniquement aux plus-values résultant des seules cessions de logements (immeuble à usage d’habitation), à l’exclusion des terrains et des parts de sociétés à prépondérance immobilière.

L’abattement exceptionnel ne s’applique pas si la vente est réalisée dans le cercle familial.

Simulation

Pour un couple marié cédant un bien de la communauté qu’il détient depuis dix ans et qui réalise une plus-value de 130.000 €, les impositions sont suivantes en fonction de la date de la cession :

• Avant le 1er septembre : 40.365 € (exonération au terme de 30 ans de détention) Jusqu’au 31 août 2014 : 27.150 € (exonération au terme de 22 ans de détention et abattement exceptionnel de 25%)
• Après le 31 août 2014 : 36.200 € (plus d’abattement exceptionnel de 25%).