Pourquoi les loyers à la relocation sont encore encadrés

La Cour administrative d’appel a confirmé le 26 juin 2018 l’annulation de l’encadrement des loyers établis par 3 arrêtés préfectoraux de 2015 à 2017.

Si ce dispositif d’encadrement, visant initialement les villes de Paris et de Lille (1er février 2017), va renaître de ses cendres et s’étendre à d’autres communes à la faveur de l’adoption de la future loi ELAN, il ne faut pas omettre un dispositif de plafonnement préexistant et cumulatif, en vigueur depuis 2012.

En effet, le principe originel du plafonnement "Duflot" portant sur 28 agglomérations, a été introduit par le décret du 1er août 2012, réactualisé chaque année depuis lors. Il s’agit de considérer que le loyer ne peut dépasser le montant appliqué au précédent locataire ou locataire renouvelé, éventuellement révisé en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Le loyer initial demeure libre pour les logements neufs et pour les logements vacants lorsque ces derniers sont mis en location pour la première fois ou sont inoccupés depuis plus de 18 mois, ont fait l’objet de travaux de mise en conformité (logement décent), ou de travaux d’amélioration (parties communes/privatives) récents représentant un an de loyers.

Des exceptions aux plafonds

Cependant, des exceptions aux règles du plafonnement existent. Ainsi en cas de mise en location ou relocation (avant 18 mois d’inoccupation), l’augmentation de loyer ne doit pas dépasser :
- 50% de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage et le dernier loyer du locataire précédent (lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué),
- ou 15% TTC du montant des travaux de mise aux normes ou d’amélioration du logement (représentant au moins 50% des loyers annuels).

Ou bien, en cas de renouvellement, l’augmentation de loyer est possible si le loyer est manifestement sous-évalué et ne doit pas dépasser :
- la limite la plus élevée entre 50% de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage et le dernier loyer du locataire précédent,
- ou 15% TTC des coûts des travaux (représentant un an de loyers). Dans ce dernier cas, les hausses résultant de travaux ou de réajustement de loyers par rapport au marché, sont lissées selon leur amplitude (pour une hausse inférieure à 10%, sur 3 ou 6 ans selon la qualité du bailleur et pour une hausse supérieure à 10% sur 6 ans).

A ces principes s’ajoutent quelques impératifs supplémentaires lorsque s’appliquent cumulativement encadrement et plafonnement des loyers, qui conduisent en synthèse à ce que les deux systèmes s’autolimitent.

En conclusion, selon la commune, un propriétaire pourra être confronté à deux régimes d’encadrement cumulatifs. Tant que l’encadrement des loyers n’est pas applicable, la première mise en location n’emporte aucune difficulté. En revanche, les actes de renouvellement ou de remise en location entrainant une augmentation de loyer devront quant à eux être opérés avec soin.

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