Pourquoi utiliser la SCI comme outil de gestion d'un patrimoine immobilier ?

Quelles raisons poussent à recourir à cette stratégie sociétaire ? Voici un petit récapitulatif des avantages juridiques et fiscaux de la SCI.

Intérêts juridiques de la SCI : protection des proches, optimisation de la gestion et anticipation de la transmission

La création d’une SCI peut s’avérer dans certains cas très utile. Elle peut notamment permettre d’éviter une gestion indivise des biens immobiliers.

La situation d’indivision sur un patrimoine immobilier se présente très souvent et notamment lors d’un décès. Les héritiers du défunt se retrouvent alors face à un patrimoine immobilier à gérer de manière indivise, le temps que la succession soit réglée (indivision post-successorale), voire même ultérieurement si aucun compromis n’est trouvé dans le cadre du partage.

Si l’indivision peut être une technique de gestion tout à fait pertinente, elle peut également s’avérer très problématique et entraîner des blocages importants.

Dans le cadre d’une gestion indivise des biens, l’accord de tous les indivisaires est nécessaire dès lors que des décisions importantes doivent être prises sur un ou plusieurs biens : une donation, une vente, une hypothèque, la signature d’un bail sur long-terme etc. et c’est justement dans ces situations que les problèmes peuvent apparaître…

Surtout, et cet inconvénient est de taille, l’article 815 du Code Civil prévoit que tout indivisaire peut demander à mettre fin à une indivision, sans se justifier, entraînant dans ce cas un partage des biens indivis ou le cas échéant le rachat de la quote-part de l’indivisaire souhaitant sortir par les autres indivisaires…

Notons que les indivisaires peuvent prévoir une convention d’indivision, nommant un gérant. Mais encore faut-il que ces derniers s’entendent sur la convention à proprement parler. De plus, les pouvoirs du gérant seront toujours limités à une gestion « normale » du patrimoine immobilier (même si ses pouvoirs sont très étendus). Et en cas de révocation (décidée à l’unanimité), l’indivision redevient classique avec le risque de demande de partage…

Avantage de la SCI par rapport à l’indivision classique ou conventionnelle

La SCI permet d’éviter des situations de blocage, le gérant de cette dernière pouvant disposer des pouvoirs les plus étendus pour gérer les biens la composant.

De plus, les statuts peuvent être rédigés sur-mesure en fonction de la situation patrimoniale d’une famille donnée, et ainsi s’adapter à la transmission d’un patrimoine en évitant d’éventuelles situations de blocage. Par exemple, certaines décisions peuvent requérir une simple majorité plutôt que l’unanimité etc. La souplesse de la SCI est plus importante que celle d’une indivision conventionnelle.

Enfin, la problématique de la fin de l’indivision est écartée, l’associé souhaitant sortir de la SCI ne pouvant demander la dissolution de cette dernière. Il devra trouver un acquéreur pour ses parts.

Optimisation de la transmission avec la technique du démembrement de propriété

La SCI s’avère également un outil redoutable dans le cadre d’une anticipation de la transmission d’un patrimoine immobilier. En effet, l’associé-gérant (propriétaire du patrimoine immobilier) pourra par exemple transmettre par donation à ses héritiers la nue-propriété des parts de la SCI, avec la répartition qu’il souhaite (répartition égalitaire ou inégalitaire, dans la limite des droits héréditaires) tout en conservant l’usufruit des parts : il continuera ainsi de percevoir les revenus issus des biens loués, pourra gérer comme bon lui semble le patrimoine immobilier jusqu’à son décès et aura préparé la succession tant sur l’aspect civil que fiscal (l’usufruit rejoignant la nue-propriété automatiquement et sans impôt pour former la pleine propriété). Lors de son décès, les enfants seront associés à la SCI, détenant chacun des parts de la société en pleine-propriété. La gestion du patrimoine à ce moment-là aura pu être prévue à l’avance. L’indivision n’a pas cette souplesse : il est beaucoup plus complexe de prévoir des droits égalitaires envers les héritiers sur un ou plusieurs logements que sur des parts de SCI, sauf à retomber dans une situation d’indivision… La SCI rend donc « liquide » un patrimoine : plutôt que de donner des biens immobiliers, le donateur peut donner ici des parts de SCI, représentatives de droits sur des biens immobiliers.

Ainsi, la SCI permet de protéger un patrimoine immobilier face à des héritiers en potentiel désaccord. Tout est donc question d’anticipation et de préparation.

L’optimisation patrimoniale de la SCI n’est pas simplement juridique, elle s’avère également fiscale.

Intérêts fiscaux de la SCI

Les intérêts fiscaux de la SCI sont également à prendre en compte :

L’intérêt civil du montage consistant à donner la seule nue-propriété des parts aux héritiers du propriétaire des biens immobiliers se cumule avec les abattements légaux des droits de donation.

Il est ainsi possible de donner jusqu’à 100 000€ de nue-propriété sans droits de donation à chacun de ses héritiers.

Un parent ayant trois héritiers potentiels pourra donc transmettre à ces derniers 300 000€ de nue-propriété de parts de SCI… L’usufruit rejoignant la nue-propriété sans impôt, c’est tout une partie du patrimoine immobilier qui est ainsi transmis sans fiscalité.

Pour la valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété, il convient de se référer à l’article 669 du Code Général des Impôts ou d’utiliser la technique de calcul de l’usufruit économique (que nous ne développerons pas ici).

De plus, les parts de SCI données ou transmises par succession sont prises en compte pour leur valeur nette, c’est-à-dire la valeur de l’actif dont on déduit le passif. Les parts d’une SCI peuvent donc potentiellement avoir une valorisation assez faible si celle-ci est par exemple endettée.

Enfin, il faut garder à l’esprit que la SCI est par principe fiscalement transparente : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur les revenus fonciers perçus. Donc a priori, le régime fiscal applicable est le même pour des indivisaires ou des associés d’une SCI.

Cependant, il est possible de faire opter la SCI à l’IS. Le régime fiscal est alors totalement différent et peut s’adapter à certaines stratégies patrimoniales. Sur ce point, voir l’article « Détenir ses biens directement ou opter pour une société soumise à l’IS ? ».

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