Prélèvement à la source et déficit foncier : des opportunités à saisir en 2017

Contrairement à ce qu’on peut souvent lire, l’année 2017 ne sera pas une année blanche sur le plan fiscal. En effet, si certains revenus (les salaires, les revenus fonciers*) ne seront pas taxés, tel ne sera pas le cas pour les plus-values (mobilières ou immobilières) ou encore les revenus des capitaux mobiliers*.

Tout d’abord, intéressons-nous aux revenus fonciers pour combattre une deuxième idée reçue. On pourrait croire que, puisqu’un crédit d’impôt viendra annuler, en 2018 l’imposition des revenus fonciers perçus en 2017, il serait inutile de déduire des charges en 2017. Ainsi, par exemple, un contribuable effectuant des travaux dans un appartement locatif pourrait être tenté de reporter, pour des raisons uniquement fiscales, la réalisation de ces travaux.

Conscient de cet écueil, qui aurait une conséquence néfaste sur la plan macro-économique, le législateur a mis en place une incitation. En effet, les charges déductibles en 2017, bénéficieront d’un « bonus » puisque la moitié de ces mêmes charges seront aussi déductibles des revenus fonciers en 2018. On peut donc dire que les charges réalisées en 2017 génèreront une déduction fiscale de 150% de leur montant, répartie sur les années 2017 et 2018. Il y a donc clairement une incitation à déduire un maximum de charges en 2017. Encore une fois, il est question ici de charges dont le contribuable à la maîtrise.

De plus, au-delà de simples travaux à réaliser dans un bien dont on est déjà propriétaire, il peut être pertinent d’envisager un investissement générant justement des charges déductibles des revenus fonciers. Il en va ainsi d’un investissement dans l’ancien comportant des travaux. L’investissement peut, bien sûr, se faire « en direct » par l’achat d’un appartement, ou bien, de manière « indirecte », par l’achat de parts de SCPI. Dans les deux cas, la stratégie repose sur la création d’un déficit foncier reportable sur une durée maximum de 10 ans.

Qui a intérêt à le faire ? En premier lieu, les contribuables qui n’ont pas de revenus fonciers et qui veulent profiter de cette ouverture pour investir pour leur retraite ou commencer à se constituer un capital pour l’avenir. Mais également ceux qui ont des revenus fonciers et qui souhaitent gommer l’imposition de ces revenus sur les années à venir. Ces derniers peuvent aussi bénéficier de cette incitation.

Comme toujours en immobilier locatif, il conviendra de s’attacher aux fondamentaux : l’emplacement, la demande locative et les qualités intrinsèques du bien. Si l’on opte pour la formule SCPI, il faudra se focaliser sur l’historique et la réputation de la société de gestion.

* liste non exhaustive

Cet article contient des éléments d’information et des données chiffrées que l’Union Financière de France Banque considère comme fondés ou exacts au jour de leur établissement. Toutefois, leur exactitude et leur exhaustivité ne sont pas garanties.