Prêt amortissable ou prêt in fine

Les deux principaux types de financements à connaître sont l’emprunt amortissable et l’emprunt in fine. Petit zoom ci-dessous.

Les prêts amortissables

Ils constituent la majorité des prêts immobiliers : les emprunteurs remboursent tous les mois une mensualité, d’un montant fixe, constituée pour partie du capital et pour le reste des intérêts. Ces derniers diminuent avec le temps car vous remboursez de plus en plus de capital (les intérêts étant calculés au fur et à mesure sur le capital restant dû).

Le taux d’intérêt peut être fixe ou variable. Dans ce dernier cas, et en fonction des conditions contractuelles, les mensualités peuvent varier à la hausse comme à la baisse (variation du taux d’intérêt en fonction de l’évolution d’un indice de référence…). La variation peut également être plafonnée (hausse et/ou baisse) : on parle de taux variable capé (exemple : capé +1 ou -1. Cela signifie que la hausse/baisse ne pourra excéder 1% du taux initial…).

Les prêts in fine

Ces prêts sont plus particuliers car les emprunteurs remboursent tous les mois une mensualité composée exclusivement d’intérêts. Le capital emprunté est quant à lui intégralement remboursé au terme du prêt. Ce mode de financement s’avère à première vue plus coûteux pour l’emprunteur, le montant des intérêts remboursés étant plus important que dans le cadre d’un emprunt amortissable. De plus, il est très souvent demandé de nantir un contrat d’assurance-vie, c’est-à-dire de l’apporter en garantie en cas d’impossibilité de payer les mensualités, et surtout en vue de rembourser le capital au terme de l’emprunt.

Comment choisir entre l’une de ces formules ?

Dans un premier temps, il convient de définir précisément les objectifs de votre projet et vos contraintes budgétaires : souhaitez investir en vue de louer le bien ou pour y vivre ? Quelle est votre situation patrimoniale, budgétaire, fiscale ? En cas de location, quels revenus (net de frais et taxes) escomptez-vous ?...

Vous devez ensuite garder à l’esprit les avantages et inconvénients de chaque formule :

Prêt amortissable Comme dit précédemment, son coût est plus faible qu’un emprunt in fine. Le risque associé également (le capital étant remboursé au fur et à mesure et non pas à la fin du prêt). Il s’adapte donc plus facilement à la majorité des emprunteurs. Cependant, il peut s’avérer moins déterminant dans le cadre d’une stratégie patrimoniale (déduction des intérêts d’emprunt dans le cadre du calcul de l’impôt sur le revenu, voir infra).

En résumé, le prêt amortissable est adapté : - Aux personnes « peu imposées » (sous la tranche à 30%) - Aux investissements non locatifs (résidence principale…) - Au premier investissement (risque plus faible) - Aux personnes ne disposant pas encore de revenus fonciers (déduction des intérêts d’emprunt)

Prêt in fine Son coût est plus élevé qu’un emprunt amortissable. En effet, pour un emprunt amortissable les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, au fur et à mesure du remboursement de l’emprunt. Or, dans le cadre d’un emprunt in fine, le montant des intérêts remboursés sera plus important car ces derniers sont calculés sur l’intégralité du capital tout le long de la période d’emprunt.

Notez que l’établissement prêteur exige une garantie pour assurer le remboursement du prêt. Il s’agira le plus souvent d’un contrat d’assurance-vie, composé essentiellement d’actifs sécurisés (fonds euro…), et qui produira des intérêts le temps du financement. Par contre, il se peut que ce même établissement exige l’ouverture d’un contrat « maison ».

Critère déterminant de l’emprunt in fine : la déductibilité des intérêts d’emprunt

L’un des critères principaux consiste en la déductibilité des intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers. En effet, les intérêts d’emprunt que vous allez payer constituent une charge déductible des loyers que vous allez encaisser si vous louez votre bien (ou si vous avez déjà des revenus fonciers issus d’autres locations ou de parts de SCPI). Le prêt in fine s’avère donc plus avantageux pour une personne disposant de revenus élevés, et notamment de revenus fonciers : les intérêts remboursés étant plus importants que dans le cadre d’un emprunt amortissable, ils constituent autant de frais déductibles des revenus fonciers, et donc au final de l’impôt sur le revenu (les revenus imposables diminuant).

En résumé, le prêt in fine est particulièrement adapté : - Aux personnes soumises à une fiscalité importante (tranche marginale d’imposition à 30% au moins) - Aux personnes disposant de revenus fonciers issus d’autres logements loués - Aux investissements locatifs