Prêt immobilier : Coût de l'assurance et TEG

Les frais de l'assurance souscrite par l'emprunteur n'entrent dans le calcul du TEG que si cette assurance est effectivement une condition de l'octroi du prêt. Tel n'est pas le cas de l'assurance exigée par le prêteur mais dont l'absence n'a pas empêché le prêt.

Par trois décisions du même jour, la Cour de cassation a rappelé que le coût de l'assurance (décès, invalidité ou incendie) souscrite par l'emprunteur n'est prise en compte dans le calcul du taux effectif global (TEG) du prêt que si la souscription de cette assurance est imposée par le prêteur comme une condition de l'octroi du prêt.

A cet égard, a-t-elle précisé, il ne suffit pas que l'assurance ait été exigée par le prêteur. Ainsi l'assurance-incendie réclamée par le prêteur ne peut pas pour autant être considérée comme une condition de l'octroi d'un crédit immobilier dès lors qu'elle a pour but de protéger l'immeuble après l'achat et donc nécessairement après l'octroi du prêt et que l'emprunteur ne justifiait pas avoir souscrit une telle assurance ni avant ni après la conclusion du contrat de prêt.

La distinction faite ici par la Cour de cassation entre l'assurance simplement exigée par le prêteur et celle auquel ce dernier subordonne l'octroi du prêt clarifie la jurisprudence antérieure.

En effet, la Haute juridiction avait auparavant jugé que les frais d'une assurance-incendie exigée par le prêteur devaient être inclus dans le TEG du prêt mais elle n'avait pas imposé pour autant que l'assurance conditionne l'octroi du prêt comme elle l'avait fait en l'espèce pour les frais afférents aux sûretés personnelles et réelles garantissant le remboursement du prêt (Cass. 1e civ. 23-11-2004 n° 02-13.206 : RJDA 6/05 n° 746). Elle avait ensuite affirmé que le coût d'une assurance facultative dont la souscription ne conditionne pas l'octroi du prêt n'entre pas dans la détermination du TEG (Cass. 1e civ. 8-11-2007 n° 04-18.668 : RJDA 2/08 n° 186).

C'est au prêteur qui subordonne l'octroi du crédit à la souscription d'une assurance qu'il incombe de s'informer auprès du souscripteur du coût de celle-ci afin de déterminer le TEG (Cass. 1e civ. 13-11-2008 n° 07-17.737 : Bull. civ. I n° 262)

Cass. 1e civ. 12 juillet 2012 n° 11-21.687 (n° 863 F-D), Sté Crédit foncier de France c/ Breteau

Cass. 1e civ. 12 juillet 2012 n° 11-13.779 (n° 957 F-D), Quérard c/ Sté Banque Palatine

Cass. 1e civ. 12 juillet 2012 n° 10-25.737 (n° 958 F-D), Chasseloup c/ CCM des Sables-d'Olonne