Promesse de vente : Demande de prêt non conforme au contrat, condition réputée accomplie

Plus précisément, les particuliers qui s'engagent à acquérir un bien immobilier sous condition suspensive d'obtention d'un prêt et effectuent une demande au nom d'une société civile immobilière en cours de constitution, sans avoir exercé la faculté de substitution prévue à l'acte, ne justifient pas d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte sous seing privé. Dès lors, en application de l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie.

En l'espèce, par acte sous seing privé, une société civile immobilière (SCI) a vendu à deux particuliers un terrain à bâtir, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Toutefois, prétendant que les acquéreurs n'avaient pas engagé les démarches nécessaires en temps utile pour obtenir le prêt, la SCI les a assignés en résolution de la promesse et attribution du dépôt de garantie.

La lecture de l'arrêt révèle que les particuliers avaient effectué des démarches bancaires mais pas en leurs noms personnels. En effet, projetant la constitution d'une SCI, une demande de prêt avait été faite au nom de cette future SCI. Les acquéreurs soutenaient ainsi avoir respecté leur obligation de démarches conformes aux stipulations contractuelles, évinçant la portée du changement d'acquéreur.

Or, juridiquement, d'une part, les associés ne s'étaient pas substitué la SCI, d'autre part, la SCI constitue une personne morale juridiquement distincte de leurs personnes physiques, enfin, la personne morale ne pouvait être reconnue car la SCI n'était pas encore formée.

Les deux motifs juridiques qui ont abouti à cette décision sont :

- les particuliers n'avaient pas respecté les stipulations contractuelles en ce sens où ils n'avaient déposé aucune demande en leurs noms ;

- la faculté de substitution d'acquéreur n'avait pas été exercée et pour cause, la SCI n'existait pas encore puisqu'elle était en cours de constitution.

Dès lors, malgré les démarches effectuées par les particuliers, tendant à établir leur bonne foi dans l'exécution de leurs obligations afin que se réalise la condition suspensive, le constat juridique restait celui de la non-justification d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques contractuelles. Dans ce prolongement, la sanction applicable est celle de l'application des dispositions de l'article 1178 du code civil, qui réputent la condition accomplie en cas de défaillance de l'acquéreur.

D'un point de vue d'opportunité et d'équité, cela peut sembler injuste, mais si la loi introduit de la rigueur c'est pour justement encadrer les étapes de la réalisation d'une vente afin qu'il n'ya ait pas de confusion des genres.

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 27 février 2013 n°12-13796