Promoteurs : utilisez le référé préventif avant travaux !

C’est la procédure du référé préventif afin de désignation d’expert. Le référé préventif est fondé sur l’article 145 du Code de procédure civile qui stipule que "s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé".

Cette expertise avant travaux n’est pas obligatoirement prévue par les textes, mais est cependant vivement recommandée et ce quelque soit l’importance et l’étendue de l’opération immobilière (construction ou simple réhabilitation). Les grands promoteurs immobiliers l’utilisent systématiquement notamment en milieu urbain. En revanche, beaucoup de petits promoteurs continuent à s’en passer ce qui finit souvent à leur coûter beaucoup plus cher en fin d’opération.

La provision destinée à l'expert est à la charge de la partie demanderesse, c'est-à-dire en pratique du maître d’ouvrage ; elle varie dans une fourchette qui va habituellement de 2.000 à 5.000 euros, en fonction de l'importance du programme de travaux. L’expertise préventive est contradictoire, ce qui la rend beaucoup plus utile que le simple constat d’huissier ou l’ordonnance sur requête. Elle sera opposable aux parties à la cause et la mission confiée à l’homme de l’art pourra se poursuivre pendant toute la durée des travaux.

L’expertise sollicitée tend à préserver la preuve de l’existant au profit du maître d’ouvrage, dans l’hypothèse où l’exécution des travaux qu’il envisage de réaliser serait génératrice de nuisances ou de désordres pour les immeubles avoisinants (ce qui est toujours le cas !). Cela tant dans ses rapports avec les propriétaires voisins, que dans ceux avec ses locateurs d’ouvrage. Le maître d’ouvrage doit donc assigner en référé tous les propriétaires riverains (il faut se renseigner auprès du cadastre), y compris la voirie et l’assainissement, mais également ses propres constructeurs, afin que les opérations d’expertise leur soient également opposables (architecte, entreprise de démolition, bureau de contrôle etc…).

L’importance de l'expert judiciaire

Le demandeur a également intérêt à appeler en la cause son assureur dommages-ouvrage, ainsi que les assureurs des différents constructeurs. L'expert est désigné par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble statuant en référé. Ce qui est un gage de rapidité. Les propriétaires des immeubles avoisinants (propriétaires de maisons, de terrains, ou syndicats de copropriétaires) reçoivent donc une assignation en référé qui leur est délivrée par huissier à la requête du promoteur et qui les convoque à une audience du tribunal avec un délai de préavis qui varie en général de 15 jours à un mois. Le riverain peut se faire représenter par un avocat, se présenter seul ou ne pas se présenter à l'audience. Mais, l'expert sera de toutes façons désigné, et convoquera toutes les parties à ses opérations d'expertise, même celles qui ne se sont pas présentées à l'audience.

Les parties sont donc souvent très nombreuses lors des visites organisées par l’Expert judiciaire, ce qui surprend souvent les habitants des immeubles visités quand une vingtaine de personnes y pénètrent à la recherche de la moindre fissure… L’expert judiciaire est évidemment indépendant et son impartialité est un gage de confiance pour les voisins souvent très inquiets et mal informés par le projet de travaux. L’expertise préventive constitue une mesure dans l’intérêt commun des parties. Préventivement à tout procès ultérieur, elle vise à établir un simple constat avant travaux afin d’éviter toute contestation ultérieure après achèvement.

Les éléments ainsi recueillis ou conservés pourront être exploités, au fond, devant la juridiction éventuellement saisie. L’expertise préventive permet souvent dans la pratique de corriger le tir en cours de chantier et de trouver les moyens de limiter les nuisances des travaux pour les riverains. L’expert judiciaire, en cas d’apparition de désordres en cours de chantier, peut donc être amené à reprendre ses investigations et même faire suspendre les travaux en cas de danger imminent. Il pourra en être référé au juge en charge du contrôle des expertises.

Le référé préventif permet surtout de diminuer considérablement les risques de contentieux après l’exécution des travaux que cela soit avec les riverains ou même les constructeurs. Il est recommandé de se faire assister par un avocat pendant les opérations d'expertise, ce qui permettra d'avoir accès à toutes les pièces de construction, de faire noter par l'expert ses remarques notamment en cas de survenance des désordres.