Quel financement pour un achat sur plan ?

Appréhender le mécanisme d’un achat sur plan

Lorsque les banques prêtent de l’argent aux promoteurs immobiliers, elles ne financent jamais la totalité du coût du projet. Ceux-ci doivent avoir un apport minimum et démarrer un programme de vente de 30 à 50% des futurs logements avant même que les travaux ne commencent. C’est la raison pour laquelle la période d’achat se fait souvent bien avant la construction. Conséquence sur les acheteurs et futurs propriétaires : le paiement se fait au fur et à mesure des travaux alors même que leur nouveau logement ne leur rapporte rien ou qu’ils ont un loyer à payer.

En effet, le paiement d’un bien acheté sur plan est fractionné suivant l’avancement des travaux, dans la majorité des cas avec le timing suivant : 5% à la signature du contrat de réservation pour les travaux de moins d’un an ou 2% maximum pour un délai plus long, 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, 95% une fois les travaux terminés. Les 5% restants sont une garantie que l’acheteur peut choisir de retenir si le bien livré n’est pas conforme à ce qui avait été prévu.

Un financement approprié

Afin de permettre l’investissement dans ce genre de projets, les organismes bancaires ont donc mis en place un système de financement qui permet de calquer le déblocage des fonds sur les échéances de paiement. Ainsi, jusqu’au déblocage de la totalité du prêt, c’est-à-dire le moment où vous prenez possession de votre bien, vous ne payez que des intérêts dits « intercalaires » sur les sommes versées. Ils sont calculés sur le même taux que celui du prêt, au prorata de la somme débloquée. Il faut savoir qu’il s’agit d’intérêts supplémentaires qui alourdissent le coût total de votre opération, car ils s’ajoutent aux intérêts initiaux de votre prêt. Il ne faudra donc pas oublier de les comptabiliser dans votre plan de financement. Quant au capital du prêt, vous ne commencez à le rembourser que lors de la remise de votre bien.

Afin de prémunir les acheteurs d’éventuelles dépenses supplémentaires, deux dispositifs ont été rattachées à ce système de financement :

• Le différé des intérêts intercalaires : même s’il coûtera plus cher que les intérêts intercalaires classiques, celui-ci permet de repousser leur paiement jusqu’au déblocage complet des fonds, dans la limite de 24 mois.
• Le report d’échéance : celui-ci permet de repousser le début du paiement du crédit de deux ou trois mois à partir du moment où vous prenez possession du bien, le temps pour vous de trouver un locataire par exemple.

L’achat en VEFA est une procédure complexe à appréhender. Si vous avez des difficultés à cerner son fonctionnement ou son financement, n’hésitez pas, comme dans toutes situations liées à un crédit immobilier, à contacter un courtier qui pourra vous aider dans vos démarches.