Quote-part de parties communes et baux commerciaux : des pistes pour éviter la (mauvaise) surprise

On assiste depuis pas mal de temps à l’émergence de différentes mesures législatives et règlementaires dont le but est de protéger la partie considérée comme la plus faible dans des relations contractuelles.

Il en a été ainsi par exemple en matière de « consommateur », mais aussi (plus récemment) en matière de « locataire » (loi « Alur » du 24 mars 2014, loi « Pinel » du 18 juin 2014, etc.), ou même de « co-contractant » à titre général (voir par exemple l’ordonnance portant réforme du droit des obligations du 10 février 2016).

Nonobstant cette mouvance, la pratique, en particulier pour ce qui concerne la matière des baux commerciaux, n’a de cesse que de vouloir « contre balancer » ces effets protecteurs et plus généralement de chercher à maintenir le rendement financier de l’immeuble attendu par le bailleur.

C’est de bonne guerre dira une partie du marché.

Ainsi, en matière d’immeubles de bureaux, on voit fleurir dans un certain nombre de baux portant sur des locaux situés dans des immeubles multi-locataires, des clauses qui spécifient le métrage des locaux considérés mais en y ajoutant la mention « quote-part de parties communes incluse ».

Cette formule permet aux bailleurs d’afficher une surface globale qui additionne en fait deux types de surfaces : premièrement, les surfaces privatives à l’usage exclusif du locataire (tels que les bureaux) et deuxièmement, une quote part (fixée par le bailleur) des surfaces de parties communes attachées auxdits locaux privatifs (par exemple une quote part des paliers, des locaux sociaux, des circulations horizontales, d’un escaler général etc.).

Or, le futur locataire ne prête pas nécessairement une grande attention à la référence faite à la « quote-part de parties communes incluse ». Pourtant il devrait, car en réalité, cette quote part peut tout de même représenter de 10% à 30% de la surface totale initialement annoncée par le propriétaire et/ou ses mandataires (que ce soit dans la lettre d’intérêt et/ou le bail).

Cela signifie pour le locataire, non seulement qu’il paie pour chaque mètre carré de « quote part de parties communes » un loyer identique à celui des surfaces « véritablement » privatives, mais aussi que la capacité d’accueil réelle de son personnel dans les locaux est inférieure à celle calculée initialement.

Il est très compliqué pour un preneur, qu’il soit étranger ou Français, d’accepter de réaliser que la surface initiale qu’il pensait louer n’est en fait pas la surface privative et qu’en réalité, il paye notamment un loyer au mètre carré supérieur à ce qu’il pensait initialement.

A cette phase, cela signifie que la documentation contractuelle est en général d’ores et déjà bouclée et il sera dès lors vraisemblablement difficile de l’utiliser au bénéfice du preneur (à revoir cependant au cas par cas). Par exemple, envisager de procéder à un mesurage par un géomètre expert afin de faire varier le loyer à la baisse aura peu de chance de réussir car il sera généralement prévu dans le bail (notamment) que le preneur accepte expressément qu’aucune réduction de loyer ne puisse intervenir du fait d’un mesurage, celui-ci ferait-il ressortir une variation de plus de 5% des surfaces.

En fait, la solution pour le preneur est plutôt au stade « pré contractuel ». Il s’agira pour lui de se faire communiquer, le plus tôt possible (avant même la signature de la lettre d’intérêt), le plan des locaux avec un mesurage et un descriptif précis des surfaces (privatives, parties communes et quote part) établis par un géomètre expert, de même que de demander les justificatifs de seuil capacitaire des locaux considérés.

Sur cette base donc, le preneur sera à même de discuter avec le bailleur des surfaces « privatives » et de la « quote part de parties communes » y afférentes afin, le cas échéant, d’éviter de futures mauvaises surprises, quitte à se mettre d’accord sur un montant de loyer au m² spécifique pour les surfaces correspondant à la « quote part de parties communes », montant (évidemment) inférieur à celui des parties privatives.

Sinon, gare à la douche froide …

co-rédigé avec Virginie Estéoule, collaboratrice Eversheds Sutherland.