Réduire votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux avec les SCPI déficit foncier

Rappel des règles relatives au déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier est très simple : développé dans un précédent article (le mécanisme du déficit foncier), il consiste à déduire de vos revenus fonciers des charges engagées en vue de l’acquisition ou la restauration de votre patrimoine immobilier locatif. Ce mécanisme a donc vocation à s’appliquer aux personnes propriétaires d’un ou plusieurs appartements loués, mais peut également s’appliquer aux propriétaires de parts de SCPI de rendement. La déduction des charges de vos revenus fonciers est plafonnée : vous pouvez déduire autant de charges que vous percevez de revenus fonciers (vous réduisez fiscalement vos revenus fonciers à 0), et vous pouvez en plus créer un déficit foncier fiscalement déductible de vos autres revenus catégoriels (salaires etc.), à hauteur de 10 700€ par an. Les charges en question concernent par exemple les travaux de rénovation (sur ce point, voir l’article « les charges déductibles des revenus fonciers »), mais également les intérêts d’un emprunt réalisé pour l’acquisition d’un bien. Ces intérêts ont cependant un régime propre : soit ils se déduisent de vos revenus fonciers existants, soit ils se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, mais ils ne peuvent créer de déficit foncier à proprement parler.

Comment bénéficier du mécanisme du déficit foncier avec les SCPI ?

L’investissement dans les SCPI déficit foncier consiste à investir dans des biens immobiliers ayant besoin de lourds travaux de rénovation. A l’instar des SCPI de rendement classiques, vous placez une partie de vos avoirs dans une SCPI qui elle-même réalise des investissements immobiliers. Ainsi la mise initiale est beaucoup moins élevée qu’en investissant directement dans un appartement par exemple, et vous ne vous souciez pas de la recherche des biens et de leur gestion ultérieure (travaux, location, revente etc.).
Les SCPI déficit foncier investissent donc dans des immeubles à rénover, en général des immeubles bourgeois en hyper-centre-ville, composés d’appartements et de commerces, et font totalement rénover les biens pour ensuite les louer. Ce placement se réalise sur une longue période : 16 ans. Les 2 premières années, la SCPI acquière et rénove des immeubles. Elle les met ensuite en location. Au terme d’une période de 15 ans environ, la SCPI met en vente les biens la composant et engage sa dissolution. Les investisseurs récupèrent alors leur capital, majoré ou minoré selon la qualité de la revente effectuée et l’état du marché immobilier. En effet, la SCPI n’est pas un placement garanti en capital ni en rendement.
Les intérêts pour l’investisseur sont très nombreux :

1) Lorsqu’il investit dans une SCPI déficit foncier, une partie de son placement est dédiée aux travaux de rénovation. La SCPI prévoit ainsi que pour l’achat d’une part de 1000€ par exemple, 50% sera affectée à des travaux de rénovation. En outre, elle indique que ces travaux se répartissent sur une ou plusieurs années, selon un échéancier déterminé (100% sur une année ou 30% en année 1, 70% en année 2 etc.). L’investisseur pourra donc directement déduire de ses revenus fonciers existant les travaux prévus par la SCPI, et ainsi réduire à la fois son impôt sur le revenu (les revenus imposables se réduisant) ainsi que les prélèvements sociaux applicables aux loyers perçus (15,5%).

2) L’investisseur n’a pas à se soucier de la sélection des biens, du suivi des travaux, de la gestion locative et de la revente : c’est le gestionnaire de la SCPI qui se charge de ces contraintes. Etant associé à la SCPI, l’investisseur a un droit à l’information sur les investissements réalisés et envisagés.

3) L’investisseur bénéficie d’un placement à forte valeur patrimoniale : un patrimoine immobilier de caractère et diversifié, doté d’un potentiel de valorisation sur long-terme.

4) Une fois les travaux de rénovation et la mise en location effectués, l’investisseur percevra des revenus fonciers issus des locations des logements. Même si ces derniers sont plus faibles que dans le cadre d’une SCPI de rendement, le rendement issu du placement est susceptible de vous protéger au moins de l’inflation.

5) La réduction d’impôt sur le revenu ainsi opérée est hors niche fiscale, ce qui laisse une marge de manœuvre à l’investisseur pour utiliser d’autres outils de réduction d’impôt.

6) La SCPI déficit foncier est l’un des rares placements vous permettant de réduire également vos prélèvements sociaux, de plus en plus importants (15,5% des revenus issus de placements en 2013), car impacte l’assiette de vos revenus imposables et non votre impôt directement !

7) Le placement étant accessible à partir de montants assez faibles, il peut moduler son investissement pour optimiser sa fiscalité.

Il convient néanmoins de sélectionner avec rigueur votre ou vos SCPI déficit foncier : diversification du parc immobilier, niveau de frais, prestataires en charge des travaux, rôle du gestionnaire dans la réalisation des rénovations, potentiel de valorisation (coût d’acquisition des biens à rénover)… Autant d’éléments à prendre en compte pour ce placement long-terme.

A qui s’adresse l’investissement en SCPI déficit foncier ?

La SCPI déficit foncier a vocation à s’adresser aux personnes dotées d’un impôt sur le revenu assez élevé (tranche marginale d’imposition à 30% au moins), disposant déjà de revenus fonciers (appartements ou SCPI) et souhaitant réduire leur impôt tout en investissant dans un placement à forte valeur patrimoniale. Il s’adresse notamment aux personnes directement exposées à la forte baisse du plafonnement des niches fiscales.

Exemple d’investissement dans une SCPI déficit foncier

L’exemple suivant vous montrera la pertinence de réaliser un tel investissement. Un foyer fiscal soumis à la tranche marginale d’imposition à 30% perçoit tous les ans 16 000€ de revenus fonciers, issus de deux appartements loués. Ce foyer décide d’investir 30 000€ dans une SCPI déficit foncier dont les travaux se répartissent de la manière suivante :

- Quote-part cible de travaux : 50% de l’investissement. 15 000€ seront donc affectés à des travaux.

- Clé de répartition : 50% en 2013, 50% en 2014.

Les gains fiscaux sont les suivants :

20132014TOTAL Travaux prévus50%7 500€ 50%7 500€15 000€ Economie IR30%2 250€30%2 250€4 500€ Economie prélèvements sociaux15,5%1 162,5€15,5%1 162,5€2 325€ Economie totale3 412,5€3 412,5€6 825€

L’économie fiscale est donc de 6 825€, soit 22,75% du montant de l’investissement répartis sur 2 ans. L’avantage fiscal est encore plus important pour les personnes soumises à la tranche d’imposition à 45%.

Les SCPI déficit foncier peuvent être financées par emprunt, les intérêts d’emprunt se déduisant alors également des revenus fonciers.

A compter de la mise en location des biens (environ 2 ans suivant la souscription), l’investisseur pourra percevoir des revenus fonciers.

La SCPI déficit foncier constitue donc un placement pertinent pour les contribuables désirant réduire leur impôt sur le revenu tout en investissant dans la pierre, sans se soucier de la gestion de leur placement et en souhaitant valoriser un capital sur long terme.

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