Remboursement par anticipation : fonctionnement

La marche à suivre

Vous pouvez donc à tout moment prendre la décision de rembourser le montant de votre prêt immobilier dans son intégralité ou en partie. Cependant le remboursement doit correspondre à plus de 10% du capital emprunté sauf s’il s’agit de son solde et qu’il n’atteint pas ce pourcentage. La plupart du temps, les banques prévoient une indemnité pour remboursement anticipé qui s’élève au maximum à un semestre d’intérêts au taux moyen du crédit dans la limite de 3% du capital restant dû. Cependant, si vous passez par un courtier en crédit, il pourra aisément négocier qu’aucune pénalité ne soit appliquée en cas de remboursement anticipé.

Les cas d’exonération

Le fait que vous ayez emprunté à taux fixe ou à taux variable change la donne puisque généralement, aucune pénalité ne s’applique aux prêts révisables. Même chose pour un crédit relais, la nature de ce crédit veut qu’il soit justement remboursé par anticipation. Pour les crédits PEL et CEL, les banques n’appliquent généralement pas de pénalités. Enfin, pour les crédits de longue durée (+ de 20 ans), les pénalités disparaissent souvent au bout d’un certain nombre d’années, 10 ou 15 ans.

Bon à savoir, aucune pénalité n’est due pour les prêts souscris après le 1er juillet 1999, si le remboursement du prêt est justifié par la vente du logement suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint. C’est également le cas si le remboursement est justifié par le décès ou la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement, accident du travail…).

Une opération qui mérite réflexion

Il s’agit de se poser les bonnes questions avant de prendre la décision de rembourser par anticipation. Avez-vous besoin de liquidités à court ou moyen terme ? Vos disponibilités financières peuvent vous servir d’épargne de précaution, qu’il est fortement recommandé de constituer pour faire face aux aléas de la vie. Sachez également qu’il est plus intéressant de rembourser un crédit immobilier qu’un crédit à la consommation. Si vous avez pour projet d’acquérir une voiture par exemple, il vaudra mieux puiser dans vos réserves pour cela, plutôt que de rembourser votre prêt immobilier et le remplacer par un crédit à la consommation que vous auriez souscrit pour votre véhicule. Il ne sert à rien de se démunir afin de rembourser à tout prix votre prêt.

Deux aspects sont à envisager :

L’aspect patrimonial

Si vous avez déjà un certain âge, il peut être opportun de conserver votre argent pour le placer au profit de vos enfants ou petits-enfants. La souscription d’un contrat d’assurance-vie par exemple, permet une transition en douceur d’une partie de son patrimoine : plus de 152 500€ en franchise de droits si l’assuré a moins de 70 ans.

Il est également possible d’envisager une simple donation aux enfants jusqu’à 159 325€ tous les 10 ans en franchise de droits (sans payer d’impôts sur les donations).

L’aspect fiscal

D’un point de vue fiscal, l’intérêt est clair si vous êtes investisseur dans un logement mis en location. En effet, dans ce cas-là les intérêts versés pour votre crédit viennent en déduction de vos impôts fonciers (impôts sur les loyers perçus). Vous avez donc plus à gagner en conservant votre crédit qu’en le remboursant par anticipation.

Si vous n’êtes concerné par aucun de ces aspects, n’hésitez pas à effectuer des simulations. Imaginez que vous remboursez votre crédit puis que vous placiez chaque mois le montant des mensualités que vous aviez l’habitude de rembourser. Comparez ce capital économisé avec d’autres placements : si le capital est systématiquement plus élevé dans le premier cas (remboursement anticipé), alors il vaut mieux rembourser votre crédit.

Le choix de l’option la plus pertinente dépend de trois facteurs :

La durée de remboursement restant qui doit être a priori supérieure à celle que vous avez déjà remboursée. Plus la fin de votre crédit est proche, moins le remboursement anticipé est avantageux. Le taux d’intérêt du prêt : plus il est bas, moins il est intéressant de rembourser par anticipation Le taux de rendement (net d’impôt) que vous obtiendrez en plaçant l’argent : plus il est élevé, plus vous avez intérêt à placer votre pécule plutôt qu’à rembourser votre prêt.

Le remboursement anticipé d’un prêt est donc une décision qu’il faut étudier et mûrir tant les solutions alternatives sont nombreuses. N’hésitez pas à vous faire conseiller par votre banquier dans ces cas-là.