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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 14 mars 2017 à 14h24

Sauf catastrophe, les taux resteront durablement bas


Pascal Beuvelet

Biographie Président Fondateur d’In&Fi Crédits http://www.inandfi-credits.fr/ Promoteur depuis 1975, membre fondateur du réseau Century 21 en France, Pascal Beuvelet maîtrise l’immobilier et la franchise. Au fait des problématiques des particuliers dans le financement de leurs acquisitions immobilières, il s’ ...Lire la suite

Jeudi 9 mars Mario Draghi a annoncé que la Banque Centrale Européenne ne modifiera pas sa politique monétaire.

  • • Le taux de refinancement des banques à la BCE reste donc à 0,00%. Le plus bas jamais pratiqué.
  • • Les liquidités distribuées à hauteur de 60 milliards par mois à partir d’avril resteront abondantes. Elles sont indispensables pour la fluidifier un marché financier interbancaire toujours gelé car les banques, méfiantes, se prêtent très peu entre elles.

D’un autre côté le coût des ressources bancaires sont stabilisée à la baisse. Les dépôts sur livret A ne sont plus rémunérés qu’à 0,75%. Les plans d’épargne logement ont des rendements à 1%. Les dépôts libres des particuliers et des entreprises ne sont quasiment plus rémunérés

Mais qu’en est-il des taux des crédits immobiliers ?

Chez In&Fi Crédits, ils ne bougent pas. En mars, la moyenne de nos meilleures offres tarifaires bancaires est mesurée à 1,23% toutes durées confondues. Cette tarification extraordinairement basse est exactement au même niveau que celle de février. Elle contredit tous ceux qui prédisent ces hausses qui contraindraient les acquéreurs à s’engager rapidement !

Il est vrai qu’à ce stade de taux plancher le plus vraisemblable c’est qu’évidemment ils remontent !

Oui sans doute mais à quel moment et pour quelles raisons ?

Ce qu’il faut savoir c’est qu’une banque c’est au maximum 10% d’actif et au minimum 90% de dette. Aussi, lorsqu’une banque vous prête elle emprunte à minima 90% de la somme dont vous avez besoin.

Cette ressource crédit qu’elle procure aux ménages, aux entreprises, aux collectivités, elle l’obtient de la BCE en lui donnant en garantie les contrats de prêt qu’elle a précédemment consenti. Ce système constitue le fondement de la création monétaire.

Il est clair que le niveau des taux proposés par les banques est directement lié au niveau du taux directeur de la BCE. Aujourd’hui à 0,00% je le rappelle.

Ce mécanisme est parfaitement identifié formalisé. Aussi, tant que la BCE ne bouge pas son taux directeur il n’y a aucune raison technique que les taux des crédits augmentent.

La réalité est que les taux d’intérêt des prêts à l’économie sont fixés par la BCE. Ils ne sont pas le résultat de la rencontre d’une offre. Ce qui n’est d’ailleurs pas le cas des taux d’intérêts de la dette d’Etat (Les fameux taux OAT) qui, eux, sont déterminés par une procédure d’enchères entre investisseurs.

Sur le fond les deux missions principales de la BCE sont de garantir la stabilité des prix, c’est-à-dire de contrôler l’inflation et de protéger l'intégrité de l'euro. Le niveau de valeur de l’euro pour acquérir un bien immobilier en zone euro n’a absolument aucune incidence sur le niveau du taux de crédit.

En revanche ce n‘est pas du tout le cas pour l’inflation. Une banque est une entreprise comme une autre et les trois principales raisons techniques qui forceraient une banque à augmenter ses taux sont parfaitement identifiés.

  • • Un manque de liquidités. Ce n’est pas le cas.
  • • Des ressources monétaires plus chères. Ce n’est pas le cas.
  • • Une inflation en hausse qui impacterait les coûts de fonctionnement

Dans la configuration d’une hausse de l’inflation celle-ci aurait pour conséquence une hausse des coûts de revient. Dès lors pour conserver ses marges la banque devrait nécessairement vendre ses services et ses crédits plus chers et donc les taux monteraient !

Aujourd’hui ce que je constate c’est qu’en France l’inflation est mesurée à 1,2% sur un an... De son côté la BCE anticipe un taux moyen en zone euro à 1,7% en 2017 qui diminuerait à 1,6% en 2018 puis remonterait à 1,7% en 2019.

Ces prévisions ne sont absolument pas alarmantes et nous donc pouvons raisonnablement envisager que les taux resteront contraints jusqu’à la fin de l’année.

. Pas d’alarme sur le montant de la mensualité et le coût global du crédit Une hausse de 0.10% sur 100 000 € à 15 ans se traduit par une augmentation de la mensualité de 4.60 € qui renchérit le coût global du crédit de 828 €.

Pas d’alarme sur le montant potentiel du capital emprunté Pour une mensualité de 1 000 € sur 15 ans à 1,2% le capital prêté est de 164 400 €. Pour un taux de 1,40% il sera de.162 500 €. L’écart n’est que de 1 900 €.

Mes conclusions sont formelles

A ce jour il n’y a absolument aucune raison technique qui accrédite une hausse significative des taux à court terme. Seule une hausse de l’inflation fera remonter les taux.

les candidats à l’acquisition doivent se sentir totalement rassurés pour mener à bien leurs projets immobiliers. Et ceux qui n’ont pas encore renégocié leur crédit ont encore l’opportunité de le faire.

Pascal Beuvelet
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