SCI et plus-values immobilières

La SCI peut être fiscalement « transparente ». Cela signifie que les bénéfices qu’elle réalise (principalement les loyers perçus) sont imposés non pas au sein de la SCI mais chez les associés, dans leur propre déclaration d’impôt (catégorie des revenus fonciers).

La SCI peut cependant opter pour l’impôt sur les sociétés : elle sera alors redevable de cet impôt sur les bénéfices réalisés, et les associés ne seront imposés personnellement qu’au titre des dividendes perçus.

Cette distinction est fondamentale car le régime fiscal de l’impôt sur la plus-value immobilière est totalement différent dans les deux cas.

SCI soumise à l’Impôt sur le revenu

Si la SCI cède des biens immobiliers, ce sont les associés qui sont imposés sur les plus-values réalisées. Le régime applicable est celui de l’impôt sur les plus-values immobilières réalisées par les particuliers. Ce régime s’applique également à l’associé réalisant une plus-value en cédant ses parts de SCI.

Pour résumer, l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée à titre particulier se calcule en déduisant du prix de cession le prix d’acquisition, frais inclus. Sur ce résultat est appliqué un abattement progressif à compter de la 5ème année de détention du bien. Notez qu’au bout de 30 ans, vous êtes totalement exonéré d’impôt (contre 15 ans avant les réformes fiscales de 2011). Ce résultat net est imposé au taux de 19%, auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux (13,5% pour le moment en 2012). L’imposition totale est donc de 32,5% du montant de la plus-value.

SCI soumises à l’impôt sur les sociétés

Les plus-values réalisées par une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés sont soumises au régime fiscal de l’impôt sur les plus-values professionnelles. Il en est de même pour l’associé souhaitant céder ses parts de SCI soumise à l’IS.

Dans ce cas, la plus-value vient s’ajouter au résultat de la SCI, et est donc soumise à l’impôt sur les sociétés : 15% pour un bénéfice imposable inférieur ou égal à 38 120€, 33,33% au-delà.

Le montant de plus-value imposé est égal au prix de vente duquel diminuée de la valeur comptable nette (VCN).

Notez que dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS les biens immobiliers peuvent être amortis. Les amortissements réalisés sur la valeur du bien viennent réduire le bénéfice imposable pendant toute la période d’amortissement. Or, lors de la cession du bien amorti, la Valeur nette Comptable prend en compte ces amortissements. La plus-value imposable peut donc se trouver fortement augmenté (plus le bien est amorti, plus l’assiette de la plus-value est importante).

Vous remarquez donc que le choix de la fiscalité de la SCI peut s’avérer décisif dans le cadre d’une stratégie patrimoniale. L’imposition des plus-values immobilières est l’un des aspects en garder en mémoire !