Sous-compte de copropriété et responsabilité bancaire

Les syndics de copropriété, placent parfois les fonds de copropriétés qu'ils gèrent sur un compte bancaire composé de sous-comptes.

Une convention de fusion et de compensation permet alors de dégager un solde bancaire unique pour le calcul des intérêts et agios.

Dans un arrêt du 14 janvier 2014 (13-12151) la Cour de Cassation a rappelé que si un syndicat des copropriétaires renonce à ouvrir un compte bancaire séparé, cela ne signifie pas pour autant qu’il soit d'accord pour que le sous-compte sur lequel sont enregistrés les mouvements de fonds de la copropriété soit fusionné avec ceux des autres copropriétés administrées par le syndic en un compte unique ouvert au nom de celui-ci.

L’accord de la copropriété à la convention de fusion et de compensation doit être sans équivoque aucune

Elle estime que la banque qui en clôturant le sous-compte ouvert au nom du syndicat pour en transférer le solde sur le compte unique du syndic cause alors un préjudice au syndicat si celui-ci se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les fonds lui revenant ou de faire jouer la garantie professionnelle du syndic défaillant qui nécessite de pouvoir justifier d'une créance certaine liquide et exigible.

Cela étant la loi Duflot prévoit désormais la modification de l'article 18 de la loi de 1965 dans le but de rendre obligatoire le recours un compte séparé dans les copropriétés de plus de 15 lots et d’interdire les conventions de fusion et de compensation.

La loi ALUR, en effet, rend obligatoire l’ouverture d’un compte séparé, la seule exception étant désormais pour les syndicats de 15 lots ou moins. Mais alors, le syndic autorisé à ne pas ouvrir de compte séparé par l’assemblée générale doit cependant faire apparaître sur le compte unique un sous-compte relatif au syndicat.

La loi précise par ailleurs que les intérêts produits par le compte sont acquis au syndicat et que le syndic, à l’exception du syndic provisoire, ne peut avancer de fonds au syndicat des copropriétaires…