Sous-location illégale sur Airbnb: ce que risquent les locataires et la plateforme

Depuis quelques années, la location meublée saisonnière sur des plateformes internet de type Airbnb a conduit de nombreux locataires à sous-louer illicitement leur appartement. La justice n’hésite plus à prononcer à leur encontre de lourdes condamnations mais également à l’encontre des plateformes au profit du bailleur. Ces sanctions ont été renforcées avec la loi Elan du 24 novembre 2018 au bénéfice de la commune, qui désormais vise également les intermédiaires.

I. Sous-location de son logement en meublé touristique de type Airbnb : condamnation du locataire

1.1 : Condamnation du locataire à l’égard du bailleur en l’absence de son autorisation

Il y a sous-location lorsque le titulaire d’un contrat de location met partiellement ou entièrement à disposition d’une personne son logement en échange d’une contrepartie financière.

S’agissant des locations vides ou meublées constituant la résidence principale du locataire, l’article 8 de loi du 6 juillet 1989 indique que le locataire ne peut sous-louer son logement sauf avec l’accord écrit du bailleur. C’est ainsi qu’en pratique la plupart des baux d’habitation prévoit expressément une clause interdisant la sous-location à peine de résiliation du bail.

Pour éviter de voir son bail résilié, le locataire devra alors solliciter l’autorisation expresse et écrite du bailleur tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du loyer, dès lors que le loyer de la sous-location ne peut en aucun cas être supérieur au loyer versé par le locataire principal. A défaut, le bailleur peut engager une procédure d’expulsion à l’encontre de son locataire mais également solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par ce dernier, outre des dommages et intérêts.

C’est ainsi que par un jugement du 16 avril 2016, le tribunal d’instance de Paris du 5ème arrondissement a condamné le locataire à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral du fait de la sous-location illicite via une plateforme internet, outre la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700.

Dans un arrêt 5 juin 2018, la cour d’Appel de Paris a condamné deux locataires à rembourser la somme de 27.295 euros à leur bailleur, correspondant à la totalité des sommes qu’ils ont perçues via la sous-location non autorisée de leur appartement.

La cour a jugé que les loyers perçus au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété (art 546 du Code civil) et appartiennent de facto au propriétaire, et qu’en conséquence le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière, cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci.

Le 24 octobre 2018, le Tribunal d’instance de Paris a condamné une locataire à rembourser au propriétaire l’intégralité des sommes perçues, soit 46.277 euros, outre 1000 euros de dommages et intérêts et 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC, mais également la résiliation de son bail et donc son expulsion.

En l’espèce, le logement avait été loué illégalement 767 jours (soit l’équivalent de plus de deux ans) entre 2011 et 2018. La locataire sous-louait le logement environ 60 euros la nuit alors qu’elle le louait autour de 600 euros par mois, soit un peu plus de 20 euros par jour. Or, un locataire ne peut pas sous-louer un logement pour un loyer supérieur à celui qu’il paie au propriétaire. Une lourde condamnation qui, dans ce cas, concerne une femme seule d’une cinquantaine d’années et sans emploi.

A noter : Afin de prouver la sous-location illicite de son bien sur internet, il convient de faire appel à un huissier ; une simple copie écran ne suffisant pas.

1.2 : Sanctions renforcées du loueur meublé à l’égard de la commune en cas de non-respect de la législation en vigueur

Par ailleurs, la loi Elan, publié au JO le 24 novembre 2018, a changé les règles en renforçant les sanctions à l’encontre du loueur meublé, - que celui-ci soit locataire ou propriétaire d’une résidence principale -, vis-vis de la commune, en modifiant l’article L324-1-1 du Code du tourisme.

La loi Elan précise que dans les communes où la réglementation sur le changement d’usage est applicable, le bailleur ne peut louer sa résidence principale plus de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. S’il dépasse 120 jours de location par an, sans juste motif, il s’expose à une amende de 10.000 €.

Également, la loi Elan prévoit désormais que le loueur meublé n’est plus en principe obligé de procéder à une télé-déclaration de la location saisonnière auprès de la mairie dès lors que le logement constitue sa résidence principale.

Toutefois, les communes qui le souhaitent, et pas uniquement les grandes villes, peuvent mettre en place un service en ligne d’enregistrement des locations meublées de courte durée. Dans une telle hypothèse, le loueur meublé a l’obligation de s’enregistrer sur le service en ligne mis en place par la commune. A l’issue de cette procédure, il obtiendra un numéro à 13 chiffres qui devra figurer sur toutes les annonces de location, faute de se voir exposer à une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 euros contre 450 € jusqu’alors.

A ce jour, une quinzaine de villes aurait mis en place ce service en ligne, à savoir : Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Cannes, Hendaye, Levallois, Lyon, Martigues, Menton, Nice, Nîmes, Neuilly-sur-Seine, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Paul de Vence, Sète, Versailles, Villeneuve-Loubet

Enfin, si la commune lui demande un décompte des jours de location et qu’il ne transmet pas ces informations dans un délai d’un mois, le loueur meublé s’exposera à une amende de 10.000 euros.

II. Sous-location d’un logement en meublé touristique de type Airbnb : sanctions renforcées à l’égard des plateformes et des intermédiaires

La loi du 7 octobre 2016, le Code de tourisme impose aux plateformes internet :
- d’informer le loueur d’un meublé de ses obligations de déclaration ou d’autorisation préalable
- d’obtenir de lui une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations, indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale, ainsi que le cas échéant le numéro de déclaration du logement ;
- de veiller à ce que le logement, lorsqu’il constitue la résidence principale du loueur ne soit pas loué ou sous-loué plus de 120 jours / an.

La loi Elan a étendu ces obligations à toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, à la mise en location d'un meublé de tourisme (l’article L 324-2-1 du Code de tourisme).

Le non-respect de ces obligations, par la plateforme de type Airbnb ou tout autre intermédiaire, peuvent engendrer de lourdes sanctions financières à leur encontre tant au profit du propriétaire bailleur dont les droits n’ont pas été respectés qu’à l’égard de la Commune.

2.1 : Condamnation de la plateforme de type Airbnb à l’égard du propriétaire bailleur en cas de manquement à ses obligations légales

Pour la première fois, par un jugement en date du 6 février 2018, le tribunal d’instance de Paris avait condamné la plate-forme américaine Airbnb à la suite d’une plainte d’un propriétaire pour avoir permis la sous-location d’un appartement parisien sans son accord et pour une période supérieure à 120 jours, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil et de l’article L. 324-2-1 du Code de tourisme.

En l’espèce, Airbnb avait été condamné à verser plus de 8.000 euros au propriétaire en réparation de ses préjudices matériel et moral, outre le remboursement des fruits perçus de façon illicite par Airbnb (commission d’intermédiation) du fait de mise à disposition illicite de son bien sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil qui réservent au seul propriétaire le droit de tirer profit des utilités du bien et notamment d’en récolter les fruits civils.

La société Airbnb avait été dans l’incapacité de rapporter la preuve :
- qu’elle avait bien informé le loueur de ses obligations et qu’elle avait obtenu sa déclaration sur l’honneur qu’il sous-loue avec l’accord du bailleur, d’une part et
- qu’elle avait veillé à ce que le logement ne soit pas loué au-delà de la durée légale de 120 jours, d’autre part.

Le tribunal en a ainsi déduit que la plateforme, manquant à ses obligations légales, a fourni au locataire le moyen de s’affranchir de ses obligations contractuelles et "avec une certaine mauvaise foi et peut-être en connivence avec le locataire, laissé perdurer ses manquements".

Sur ce dernier point, le jugement rendu par le tribunal d’Instance de Paris est contestable. En effet, si Airbnb s’est certes enrichie indûment, en ayant facilité une sous-location irrégulière, cet enrichissement ne constitue cependant pas un préjudice pour le propriétaire qui, lui, n’a subi aucune perte.

En effet, si la sous-location avait été régulière, le propriétaire n’aurait pour autant rien perçu de la commission d’intermédiation prélevée par la plateforme.

Avec l’étendue de ces obligations par la loi Elan à l’égard de tout intermédiaire et/ou mandataire, il est aisé de penser que de prochaines sanctions similaires pourront être prononcées à leur encontre très prochainement.

2.2 Sanctions renforcées des plateformes et intermédiaires à l’égard de la commune

Comme exposé ci-avant, la Loi Elan a renforcé les sanctions prévues à l’encontre des plateformes, qu’elle a étendues également à toute personne qui aurait une activité d’entremise ou de mise à disposition d’une plateforme numérique (agents immobiliers, mandataires…).

Si ces personnes susmentionnées ne respectent pas les obligations légales qui leur incombent, en acceptant, par exemple, de publier une annonce sans indication du numéro d’enregistrement ou sans réclamer l’attestation sur l’honneur du loueur meublé, alors ils s’exposent à une amende civile dont le montant ne peut excéder 12.500 € par meublé de tourisme.

Également, l’intermédiaire ou la plateforme internet doit tenir un décompte du nombre de nuitées réservées par son intermédiaire et retirer l’annonce dès lors que le logement proposé à la location constitue la résidence principale et que le quota de 120 jours par an a été atteint. A défaut, s'il s'abstient de bloquer l’annonce au-delà de ce seuil, il s'expose à une amende civile de 50.000 euros par meublé.

A la suite du renforcement des sanctions ci-avant exposées, un grand nombre de plateformes internet se sont engagées à mettre en place, d'ici au 31 décembre 2018, un dispositif automatique de blocage des annonces dès que le seuil de 120 jours de location par an est atteint. Ils réfléchissent aussi à la mise en place d'un outil pour éviter que les annonceurs ne puissent contourner ces règles en passant d'un site à l'autre pour fausser le décompte.