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LaVieImmo.com
Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 17 septembre 2020 à 10h00

Studio, parking... Ce qu'il faut savoir avant d'investir dans des petites surfaces en immobilier


Bassel Abedi

Biographie Fondateur de Rendementlocatif.com, Bassel est un ancien chef de projet chez Microsoft. Passionné de code, il a créé sa start-up en 2016 à la suite d'un constat : aucun outil numérique n’était mis en place pour permettre au grand public de calculer la rentabilité réelle d’un investissement immobilier ...Lire la suite

Les petites surfaces ont l'avantage d'être plus accessibles en termes de prix, tout en affichant des rendements généralement plus élevés au mètre carré que des biens plus grands. Mais il existe aussi des inconvénients, par exemple du point de vue de la gestion et de la vacance. Décryptage avec notre expert Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com.

Investir dans la pierre se fait souvent par étape et progressivement. Mais, parfois, l’investissement locatif dans un grand logement ou un bien important entraîne de lourdes contraintes de gestion et plus de risques. Alors, faut-il investir dans de petites surfaces pour moins de risques?

Investir dans un garage ou un parking

Acheter un garage ou un parking est souvent considéré comme sûr, plutôt rentable et sans ennuis locatifs. En effet, l'investissement dans un garage ou un parking nécessite moins de gestion quotidienne (pas de risques de fuite d’eau, de changement de chaudière, de visites d’appartement, etc.) et aussi un investissement moins important au départ, même si en fonction des villes et de l’emplacement, les parkings peuvent être très recherchés. C’est donc une gestion plus "légère" et moins de temps passé à se préoccuper d’éventuelles dégradations du bien.

Le contrat de bail pour un parking ou un garage loué seul est également plus souple que pour un bail d’habitation. En effet, il n’est soumis à aucune réglementation spécifique, et relève du droit commun. De ce fait, les clauses du contrat sont librement négociées par le bailleur et le locataire.

Mais, investir dans un garage ou un parking est-il rentable? Cet investissement est plus simple et moins coûteux qu’un appartement ou une maison. Et pour un investisseur qui ne peut pas investir beaucoup, il pourra alors obtenir un prêt plus facilement, même avec un petit apport. Ensuite, il convient de noter que les impôts (fonciers) seront aussi moins importants, représentant un montant qui varie souvent entre un ou deux mois de loyers selon la commune, et à la charge du propriétaire. Cette taxe vient bien sûr rogner la rentabilité locative, mais comme pour tout autre bien.

Il convient par ailleurs de noter que la demande locative pour les garages est souvent plus forte que pour une place de parking. En effet, le garage ou le box permet au locataire de stocker des affaires en plus de sa voiture ou de sa moto.

Enfin, attention à la concurrence, car quelques start-up se lancent dans la location de boxs de stockage individuels ou de caves pour les particuliers, avec un système de forfait par mois.

Investir dans un studio

Dans la majorité des cas, l’investissement dans un studio correspond à une rentabilité plus élevée, une plus forte demande locative, un ticket d’entrée favorable et une fiscalité plus avantageuse, ce qui n’en finit pas de convaincre les investisseurs qui souhaitent réaliser un investissement locatif moins risqué. En effet, dans de nombreuses villes étudiantes et universitaires, il n’est pas si simple pour les étudiants de se loger. Ainsi, la majorité du temps, les studios ne connaissent pas la crise et, avec un marché qui connaît la pénurie, un studio bien placé a beaucoup de chance de prendre de la valeur au fil des années, avec une rentabilité locative intéressante et la possibilité de faire une plus-value à la revente.

Cependant, l’investissement dans un studio comporte l’inconvénient d’une gestion locative un peu plus lourde, avec plus de rotations de locataires, un "turn over" plus important et donc quelques vacances locatives (l’été par exemple). Ainsi, il conviendra de tenir en compte de ces éléments pour calculer la véritable rentabilité locative d’un tel investissement.

Investir dans de petites surfaces, pour moins de risques?

Ainsi, les petites surfaces s’achètent moins cher et présentent donc un ticket d’entrée plus facile, avec un prêt plus facile à obtenir compte tenu d’un montant de l’investissement plus réduit. Elles se louent aussi proportionnellement plus cher que les logements plus grands, offrant un rendement locatif plus élevé, sont plus faciles à louer et bénéficient d’une taxe foncière moins élevée. Ce qui attire de plus en plus les investisseurs souhaitant prendre moins de risques. Cela s’accentue avec un garage ou un parking, dans lesquels s’ajoute le faible risque de détérioration.

Mais, les inconvénients, comme le turn-over plus important et donc une gestion locative plus lourde et davantage de vacances locatives, notamment pour les studios, sont à prendre en compte dès le début de l’investissement afin de calculer le réel rendement locatif. Il conviendra de peut-être imaginer une location de studio meublé, pour une meilleure fiscalité (en location meublé non professionnelle, ou LMNP) et la possibilité de combiner de la location étudiante et saisonnière, ou bien l’investissement dans un parking qui nécessite peu d’entretien et de gestion.

Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com

Bassel Abedi - ©2020 BFM Immo

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