Troubles de voisinage : le vendeur doit en informer les acquéreurs

Le vendeur d’un bien immobilier doit bien prendre garde à être de bonne foi et à ne pas sous-informer ou omettre de transmettre des données importantes à ses acquéreurs, sous peine de voir son cas porté en justice et sanctionné par les juges. Telle est la morale de la présente affaire qui allie droit immobilier, droit des contrats et droit civil.

Le cas d’espèce

En effet, la première chambre civile de la Cour d’appel de Metz a, dans un arrêt n°16/00015 en date du 21 janvier 2016, condamné fermement le vendeur d’un bien immobilier qui a cédé son bien sans mentionner aux acquéreurs les troubles anormaux de voisinage causés par une voisine.

Dans cette affaire, à la suite de l’achat de ce bien situé dans la commune de Metz composé d’un appartement et d’une cave, les nouveaux propriétaires se sont plaints de nuisances, importantes et incessantes causées par une locataire et sa famille occupant un appartement sur le même palier.

La solution adoptée par les juges

Face à ces nuisances caractéristiques selon eux d’un trouble de voisinage, ils saisissent la justice afin d’obtenir du vendeur une réduction de prix. Le Tribunal de grande instance puis la Cour d’appel leur donne raison, estimant que la teneur, l’intensité et la périodicité et la durée des nuisances subies n’offraient pas des conditions normales d’habitabilité.

Les juges poursuivent en estimant que l’ancien propriétaire-vendeur ne pouvait pas ignorer l’existence de telles nuisances qui se traduisaient par du tapage nocturne, des crachats, et des souillures de détritus, d’urine et de bière dans les parties communes… quotidiennement et pendant 5 ans ! Les juges en profitent pour insister sur le fait que ces troubles ont "un caractère objectif".

Ainsi donc, les juges concluent au comportement dolosif du vendeur qui, par ses omissions et ses dissimulations, a vicié le consentement des acquéreurs. La Cour rappelle que le dol consiste en "un comportement malhonnête ayant pour effet une erreur déterminante du consentement de l'autre partie" et et précise utilement que "la manœuvre dolosive peut être une réticence intentionnelle qui est le fait de garder délibérément une information décisive".

Elle précise encore que "la preuve du dol incombe à celui qui l’invoque", signifiant que les arguments portés à sa connaissance par les acquéreurs étaient bel et bien fondés.

Dans pareilles circonstances, le vendeur était dans l’obligation d’informer les acquéreurs afin de leur permettre de se décider en pleine connaissance de cause.

Conclusion

L’existence de troubles de voisinage graves et périodiques est donc vue comme un élément essentiel de la volonté de s’engager dans l’acquisition d’un bien immobilier, le contrat de vente d’un appartement étant un acte important qui s’accompagne d’un fort engagement financier. Les passer sous silence est donc constitutif d’un dol : le vendeur a sciemment et intentionnellement voulu tromper les acquéreurs et leur extorquer, par ses manœuvres, un consentement qu’elle n’aurait jamais donné autrement.

Une réduction du prix de 9.000 euros (sur les 153.000 euros que coûtaient le bien) a donc été accordée à ces acquéreurs malheureux, et la charge des frais de justice qu’ils avaient engagés est supportée par le vendeur sanctionné pour dol, en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.