Un point sur les investissements Malraux en 2015

La loi du 4 août 1962 avait instauré le dispositif Malraux dont la vocation était double : restaurer le patrimoine architectural français et améliorer la situation du logement (déjà !). Le dispositif a connu plusieurs évolutions depuis et a surtout été confirmé par la loi de finance pour 2015.

Aujourd’hui, la loi Malraux permet d’investir dans de l’immobilier ancien, généralement situé dans le centre historique de grandes agglomérations, afin de rénover ces « belles pierres ». Les travaux de rénovation représentent en général 30 à 50% du montant total de l’investissement et sont supervisés par les architectes des bâtiments de France.

Une fois les travaux réalisés, l’investisseur doit louer le bien pendant 9 ans. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt assise sur le montant des travaux. Celle-ci est égale à 30% des travaux de rénovation (ou 22% selon la localisation) dans la limite annuelle de 100 000 €. Les travaux peuvent être reportés pendant une durée de 3 années à l’issue de la délivrance du permis de construire. Le montant total de la réduction d’impôt peut donc s’élever au maximum à 120 000 € étalés sur 4 ans. Point non négligeable, le dispositif Malraux ne rentre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

Un levier fiscal très fort

Il a été reproché pendant longtemps à la loi Malraux d’être contraignante pour l’investisseur. Il existait notamment une obligation d’initiative des travaux qui en pratique donnait la possibilité à l’administration de remettre en cause l’avantage fiscal. Ce temps est révolu dans la mesure où les travaux peuvent désormais être réalisés par le vendeur lui-même.

Le ticket d’entrée de ce type d’investissement est en général plus élevé que celui de l’investissement dans le neuf. Il revient en effet plus cher de rénover un bâti ancien que de construire sur plans. Pour l’achat d’un appartement la fourchette peut se situer entre 200 000 € et 800 000 €. Il est tout à fait possible d’abaisser ce ticket d’entrée et d’investir via des SCPI estampillées Malraux afin de moduler son investissement en fonction de sa situation patrimoniale.

Le levier fiscal est donc très fort ce qui fait de la loi Malraux un très bel outil de la gestion de patrimoine. Comme toujours en immobilier, il conviendra de s’attacher à la qualité des prestataires, à la demande locative du programme et donc à son emplacement.