Valorisation de la trésorerie du chef d'entreprise avec les SCPI

Les épargnants achètent des parts de cette société et deviennent donc associés à la SCPI. Ils reçoivent un dividende, composé des loyers issus de la gestion des biens ainsi que des revenus exceptionnels issus notamment de la vente de biens immobiliers par le gestionnaire.

La SCPI constitue un outil de valorisation à long terme de la trésorerie du chef d’entreprise. En effet, ce dernier peut, durant l’exercice de sa profession, avoir besoin de placer sa trésorerie. Plutôt que de choisir des placements totalement sécurisés mais peu rémunérateurs, il peut se tourner vers la technique du démembrement de propriété de parts de SCPI.

L’acquisition de parts de SCPI en usufruit

L’investissement dans l’usufruit temporaire de parts de SCPI constitue un véritable outil de diversification, permettant au chef d’entreprise d’obtenir une forte rentabilité avec une faible dose de risque.

Le principe est le suivant : Deux personnes vont se partager la propriété de parts de SCPI : l’une d’entre elles sera usufruitière des parts, et l’autre nue propriétaire.

- L’usufruitier des parts ne sera pas propriétaire à proprement parler, mais percevra la totalité des revenus issus des parts de SCPI, pendant la période de démembrement (entre 5 et 10 ans en général). Au terme, le droit d’usufruit disparaît.

- Le nu-propriétaire ne recevra aucun revenu pendant cette période, mais sera propriétaire des parts de la SCPI au terme.

La valeur d’acquisition est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le partage varie en fonction de la durée de démembrement. Par exemple, pour une durée de démembrement de 5 ans, le nu-propriétaire devra payer 78% de la valeur des parts et l’usufruitier 22%. Pour une durée de démembrement de 10 ans, le nu-propriétaire devra payer 64% de la valeur des parts et l’usufruitier 36%.

Dès lors, on déduit les nombreux avantages que peut tirer le chef d’entreprise d’un tel montage : - En tant qu’usufruitier des parts de SCPI, il ne versera qu’une partie du prix d’acquisition (25% ou 35%) - Mais il recevra la totalité des loyers versés par la SCPI, pendant toute la durée du démembrement (5 ou 10 ans) - Il a la possibilité d’amortir les parts de SCPI de manière comptable (diminution in fine de l’impôt sur les sociétés)

Il existe donc un effet de levier important : en ne payant qu’une part de la pleine propriété, l’usufruitier bénéficie de la totalité des revenus.

Notez cependant que cet investissement est à fonds perdus puisqu’au terme de la période de démembrement, le chef d’entreprise n’a plus aucun droit sur les parts de SCPI (ce droit revenant au nu-propriétaire). De plus, il s’agit d’un investissement bloqué pendant la période prévue (il est très difficile d’en sortir). Enfin, il ce placement ne bénéficie d’aucune protection en capital. L’immobilier n’étant pas un placement 100% sécurisé, le rendement n’est aucunement garanti car dépend du taux d’occupation des immeubles composant la SCPI.

Exemple chiffré

Un chef d’entreprise fait l’acquisition sur 5 ans de l’usufruit de parts de SCPI, d’une valeur en pleine propriété de 100 000€ et espérant un rendement annuel moyen de 5,50%. Le prix payé est donc de 22 000€ (22%, soit l’usufruit des parts sur 5 ans).

L’amortissement annuel (linéaire) de l’usufruit des parts de SCPI sera de 1/5ème de 22 000€, soit 4 400€. Si la société en question est imposée à l’impôt sur les sociétés au taux de 33%, cet amortissement permettra au chef d’entreprise de bénéficier d’une économie annuelle d’impôt sur les sociétés de 33% de 4 400€, soit 1 452€ par an, soit 7 260€ sur 5 ans.

Si la SCPI espère verser un rendement de 5,50% par an, l’usufruitier recevra annuellement 5 500€ (5,50% de 100 000€). Sur 5 ans, les gains sont donc de 27 500€. Ces revenus seront imposés à l’impôt sur les sociétés, au taux de 33%, soit une imposition annuelle de 1 815€, soit 9 075€ sur 5 ans.

Au terme du démembrement : - Prix d’acquisition : 22 000€ - Economie d’impôt (amortissement) : 7 260€ - Loyers encaissés : 27 000€ - Impôt supplémentaire (loyers) : 9 075€

Gain total : 27 500 + 7 260 – 9 075 – 22 000 = 3 685€, net de fiscalité.

Le rendement annualisé est donc d’environ 3,15%. Le chef d’entreprise aura donc placé sa trésorerie (22 000€) pendant 5 ans et aura obtenu un rendement net de fiscalité de 3,15% par an.