VEFA et non respect des formalités du dépôt de garantie

Dans le secteur dit « protégé », le contrat préliminaire de vente d'immeuble à construire doit obéir à une réglementation très fournie et la Cour de cassation vient de prendre position sur les effets juridiques produits par un manquement aux prescriptions relatives aux obligations du réservataire. L'arrêt présenté est d'autant plus intéressant que le contentieux rendu sur cette question est peu abondant.

Des particuliers avaient signé un avant-contrat de vente en l'état futur d'achèvement, avec remise au notaire, le même jour, d'un chèque valant dépôt de garantie. Quelques mois plus tard le notaire revient vers eux pour préciser les modalités de la vente, quant aux délais de la construction et à l'ajustement du prix. Le couple se portant acquéreur entendait réclamer une réduction du prix et un renforcement des engagements du vendeur via la stipulation d'un délai butoir d'achèvement des travaux assorti de pénalités en cas de non-respect.

Le vendeur ne souhaitant pas signer le contrat définitif aux conditions des époux, a dénoncé le contrat de réservation et demandé au notaire de restituer le dépôt de garantie aux intéressés. Les potentiels acquéreurs assignèrent la société vendeuresse en réparation des préjudices subis. Leur demande fut rejetée par la cour d'appel de Bordeaux.

Au visa des articles L. 261-15 et R. 261-29 du code de la construction et de l'habitation (CCH) la Cour régulatrice casse l'arrêt.

En effet, elle revient sur les irrégularités afférentes à la remise du dépôt de garantie, considérant qu'elles entraînent la nullité du contrat de réservation. En ce sens, elle fait une application stricte des textes régissant la matière. Le dépôt de garantie n'ayant pas été placé sur un compte au nom du réservataire (condition requise par l'art. R. 261-29 CCH : « le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire ») mais sur un compte au nom du réservant, la sanction prononcée est celle de la nullité du contrat préliminaire.

Cette sanction trouve sans doute son fondement dans les dispositions de l'article L. 261-15 du CCH qui dispose en son alinéa 5 « qu'est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente » qui ne respecterait pas les obligations précitées.