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Avis d Experts

Vendeur de bonne foi, ou condamné !

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Le particulier, propriétaire de son immeuble, qu'il veut vendre en l'état est traité avec, on le comprend, plus d'indulgence que le constructeur professionnel.

Ainsi, il lui est permis d'insérer dans l'acte de vente une clause par laquelle il s'exonère de la garantie des vices cachés que pourrait comporter l'immeuble vendu.

Cette clause exonératoire de garantie est valable, mais cède devant la faute dolosive au, par exemple, l'application d'un autre régime juridique pour le cas où le vendeur aurait trop modifié le bien et apparaîtrait comme un réel constructeur.

Ainsi, par un arrêt du 13 janvier 2010 (08 - 21677), la Cour de Cassation rappelle que la réticence dolosive d'un vendeur ne lui permet pas de se prévaloir d'une clause d'exonération de garantie contenue dans un acte.
Dans le cas d'espèce, il était annexé à un acte de vente, un état parasitaire certifiant l'absence de traces visibles de termites.
Néanmoins, un huissier de justice avait été conduit à constater la présence de ces insectes charmants.
Le vendeur se prévalait des conclusions quelque peu erronées de la société spécialisée dans le diagnostic immobilier.

Mais la Cour de Cassation a relevé que le colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre, avant peinture, permettait de retenir la connaissance par le vendeur de la présence de termites lors de la vente de l'immeuble, d'où la réticence dolosive retenu.
Comme quoi, il ne faut pas finasser devant la justice...

Autre jurisprudence intéressante dans un cas où le vendeur avait poussé trop loin les travaux de rénovation :
Des particuliers effectuent des travaux de rénovation importants dans une villa et, par la suite, vendent celle-ci. Les acquéreurs assignent les vendeurs, à la suite de désordres apparus, sur le fondement des articles 1792 et 1792 - 1 du Code civil traitant de la responsabilité des constructeurs présumés responsables de plein droit des dommages à l'ouvrage compromettant sa solidité ou le rendant impropre à sa destination.
Les acquéreurs, pour leur part, estimaient pouvoir invoquer la clause de non garantie des vices cachés contenus dans l'acte dans la mesure où le vendeur non professionnel d'un immeuble qu'il a rénové peut stipuler une clause de non garantie des vices cachés.
Mais la Cour de Cassation, par un arrêt du 3 mars 2010 (09-11282) a relevé que l'importance des travaux de rénovation réalisés par le les vendeurs les assimilaient à des travaux de construction d'un ouvrage, que l'action de l'acheteur était expressément fondée sur les articles 1792 et suivants et que les vendeurs étaient responsables de plein droit des dommages constatés sur le fondement de l'article 1792 ce qui ne leur permettait pas d'invoquer l'application de la clause de non garantie des vices cachés insérés dans l'acte de vente.

Remarquez qu'il suffit à un vendeur de se montrer simplement de bonne foi pour échapper au risque judiciaire...

Jean de Valon