Changement de cycle

Après une flambée de dix ans, les prix s'assagissent. Une évolution favorable pour les acheteurs, d'autant qu'elle pourrait coïncider avec une stabilisation des taux d'intérêt.

Cela ne fait plus l'ombre d'un doute. Après une hausse de 135 % depuis 1997, le marché immobilier émet des signes de ralentissement sérieux. Partout la fièvre retombe et les vendeurs aux prétentions excessives butent sur des candidats à l'acquisition dont les budgets ne suivent plus l'explosion des prix. Un changement de cycle salutaire qui devrait ouvrir de nouvelles perspectives aux acquéreurs.

Pour le troisième mois consécutif, selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), les prix des logements anciens ont ainsi reculé de 0,5 % au mois de septembre. Après une baisse de 0,5 % en juillet et de 1,1 % en août, la cote des logements anciens a ainsi perdu 0,9 % au troisième trimestre 2007. Sur un an, le rythme de progression est toutefois toujours positif : + 4,7 % . En rythme annuel, les prix des studios gagnent ainsi 6,3 %, ceux des deux-pièces, 4,1 %, et ceux des trois-pièces, 4,5 %. Pour les surfaces plus importantes, la hausse est plus modeste : 3,4 % pour les quatre-pièces, 3,8 % pour les cinq-pièces et plus. « Le marché revient à plus de modération. Les prix de l'ancien ont désormais retrouvé un rythme de variation voisin de celui observé entre 1995 et 1999, alors que les prix évoluaient chaque année de l'ordre de 3 % », affirme René Pallincourt, président de la Fnaim. Quant aux notaires, qui font état d'un prix moyen du mètre carré de 5 970 euros dans la capitale (+ 8,3 % sur un an), ils confirment officiellement l'accalmie avec un rythme de progression de 1,6 % à Paris au deuxième trimestre 2007 (contre + 2,2 % en 2006). Et s'ils n'évoquent pas - encore - de baisse, c'est que leurs statistiques, qui portent sur les actes de vente et non sur les promesses, ont trois mois de retard sur celles des agents immobiliers.

Ce tassement des valeurs est-il le prélude à un effondrement généralisé, à l'instar de ce qui se passe aux Etats-Unis ? « Non. On assiste bien à une baisse, mais il ne s'agit ni d'une crise ni d'un krach », assure Geoffroy Bragadir, président du courtier Empruntis. « La situation n'a rien à voir avec la crise des subprimes qui sévit outre-Atlantique », déclare Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Il est vrai que nos banquiers sont moins exposés au risque d'impayés - les incidents de paiement dans l'Hexagone concernent moins de 1 % des dossiers. « L'explication est simple : en France, on ne prête qu'aux riches », observe Geoffroy Bragadir. Pour la grande majorité des experts, le ralentissement tient avant tout à la remontée des taux de crédit : le taux d'intérêt à dix ans, utilisé comme référence pour les prêts immobiliers à taux fixe, est passé de 3,61 % en décembre 2004 à 3,91 % en décembre 2006, puis à 4,45 % en octobre 2007. « Il devrait se stabiliser autour de 4,6 % en 2008 et 2009. Il est probable que l'augmentation des taux d'intérêt touche à sa fin », estime Christophe Cremer, président de Meilleurtaux. De quoi améliorer le pouvoir d'achat immobilier des Français. D'après les calculs d'Empruntis, le renchérissement des crédits à vingt ans (passés de 4,2 à 4,7 % depuis le premier trimestre) se traduit par une perte de pouvoir d'achat de quatre mètres carrés à Paris (sept en province). Compensée pour l'instant par le crédit d'impôt Sarkozy pour l'équivalent de deux mètres carrés à Paris (quatre en province) et sans doute prochainement par le retour des bonnes affaires...