Pourquoi a-t-on tant de mal en France à mélanger bureaux et logements?

Bureaux, logements, commerces... Un immeuble peut-il jouer plusieurs rôles, simultanément ou successivement? La question intéresse le secteur immobilier, mais se heurte en France à une réglementation sévère et des investisseurs aux habitudes cloisonnées.

"C'est quelque chose de nouveau", explique à l'AFP Jean-Luc Guiral, directeur du développement chez Infopro Digital, qui organisait le Salon de l'immobilier d'entreprise (Simi) début décembre à Paris. Signe de l'intérêt du secteur, le programme de ce rendez-vous annuel de l'immobilier de bureaux comprenait pour la première fois un cycle de conférences sur "mutabilité et réversibilité", l'idée étant que "le bâtiment n'est plus pensé pour une seule destination, avant-même sa construction", selon Jean-Luc Guiral.

D'un côté, le sujet touche à la possibilité pour un immeuble de changer d'usage au fil du temps. De l'autre, il concerne le cumul de plusieurs rôles au même moment. Au-delà des réflexions du secteur, la question rejoint l'enjeu politique d'amélioration de l'offre d'habitat: la loi logement, tout juste promulguée par l'exécutif, vise ainsi à faciliter la transformation de bureaux en habitations.

A l'échelle d'un quartier plutôt que d'un immeuble

Pour l'heure, l'usage unique reste la norme française. Citées plusieurs fois par des interlocuteurs de l'AFP, les futures tours Duo, dessinées par l'architecte Jean Nouvel et construites par Vinci, sont une exception: en bordure du périphérique dans le sud parisien, elles prévoient d'ici 2021 d'accueillir des bureaux, des commerces et un hôtel.

En France "le plus fréquent, ça va être commerces au rez-de-chaussée et bureaux à l'étage. Avec le logement, on le voit beaucoup moins", note auprès de l'AFP Ludovic Delaisse, spécialiste des bureaux au cabinet immobilier Cushman & Wakefield, impliqué dans le projet Duo. Pourtant, depuis plusieurs années, les principaux promoteurs multiplient les mélanges de bureaux, logements et commerce. Seulement, cette démarche se fait à l'échelle d'un quartier entier, bien plus qu'un immeuble.

"Il ne faut pas faire un dogme et dire que tout immeuble doit être complètement mixte", juge auprès de l'AFP Séverine Chapus, qui chapeaute ces projets chez la filiale immobilière de la banque BNP Paribas, l'un des plus gros promoteurs français. "Cela n'a de sens qu'au-delà d'une taille critique. Si je caricature, je prends une maison individuelle: il n'y a pas de sens à y faire entrer du commerce." "La mixité n'est pas simple à réaliser", insiste-t-elle.

Des permis de construire restrictifs

Les difficultés sont, premièrement, réglementaires: lorsqu'un bâtiment est construit, il doit notamment correspondre aux "plans locaux d'urbanisme" (PLU) par lesquels les communes régissent la répartition des nouveaux immeubles et maisons.

"Aujourd'hui, vous obtenez un permis de construire pour une destination donnée: quand vous la modifiez, vous allez devoir redemander une autorisation", explique à l'AFP Michèle Raunet, associée au cabinet de notaires Cheuvreux.

"Il faut penser le permis réversible, qui autorise plusieurs destinations", avance-t-elle, notant que ce concept existe déjà très ponctuellement, pour les projets dans le cadre des Jeux olympiques de 2024 à Paris. Néanmoins, la notaire relativise l'enjeu de la seule réglementation: pour elle, l'évolution peut déjà se faire au niveau de la pratique et de l'interprétation. "On est dans un pays avec des juristes qui ont toujours aimé verrouiller", juge-t-elle.

"La réglementation, ce n'est pas le sujet le plus prégnant: c'est compliqué, ça rajoute des coûts, mais elle est en train d'évoluer", renchérit auprès de l'AFP Joachim Azan, président du promoteur Novaxia, qui se félicite des assouplissements donnés par la loi logement.

Un marché est très cloisonné

Le Simi a choisi Novaxia, qui préfère se qualifier de "développeur", comme parrain du cycle de conférence sur la polyvalence des immeubles car le groupe s'est spécialisé dans la transformation de bâtiments préexistants, en particulier à Paris et ses environs.

"Là où le barrage est le plus dur à lever, c'est l'organisation des investisseurs", poursuit Joachim Azan. En France, "le marché est très cloisonné: celui qui gère un fonds de bureaux a du mal à se porter acquéreur d'un immeuble qui fait, en plus, de l'hôtel et du logement."

"Les investisseurs sur ces projets mixtes sont étrangers: regardez les tours Duo, c'est Ivanhoe Cambridge", filiale d'une institution publique québécoise, conclut-il, soulignant des différences culturelles: "dans les pays anglo-saxons et les pays asiatiques, il est très courant d'avoir huit à dix usages dans le même bâtiment."

(Avec AFP)